一、 重要提示

　1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

　1.2 公司简介

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　二、 主要财务数据和股东变化

　2.1 主要财务数据

　单位：元 币种：人民币

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　2.2 前10名股东持股情况表

　单位：股

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　三、 管理层讨论与分析

　1、报告期内总体经营情况

　期内，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司坚持既定战略，稳健经营，适度扩张，经营规模持续扩大，经营效率不断提升。期内，公司实现营业收入92亿元，归属于上市公司股东的净利润达9.83亿元；每股收益0.16元；加权平均净资产收益率7.67%。

　2、公司主营业务及其经营状况

　(1) 财务情况

　期内，公司持续提升管理效率和经营能力，各类业务收入稳步增长，公司实现营业收入92亿元，其中，实现地产业务收入43亿元（不含合作项目），毛利率37.57%。截至2013年12月31日，公司总资产586亿元，同比增长26%；归属于上市公司股东的所有者权益129亿元，同比增长3%。

　期内，公司高度重视财务稳健和资金安全，保证了相对充裕的现金流应对政策和市场的变化。截至2013年12月31日，公司货币资金余额100亿元，流动比率179%，均保持在合理范围内。

　期内，公司的负债结构得到进一步优化。公司帐面资产负债率75.82%；期末预收款项达70亿元，扣除预收款项后的资产负债率仅为63.91%，继续保持在行业较低水平。尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活地应对市场变化。公司主要融资渠道为银行及信托公司等金融机构，年末融资余额为291亿元，其中银行借款的平均融资成本7.95 %，各类融资加权平均融资成本10.15%。利息资本化金额18亿元，利息资本化率74%。

　（2）地产业务情况

　期内，公司顺应市场需求变化，加大设计优化力度，加快开发节奏、加大销售力度，住宅地产进入收获期。全年实现销售近百亿元，同比增长近80%；全年实现销售面积88.37万平方米，同比增长58.14%；住宅每平方米平均售价为10676元；实现结算面积66.56万平方米，结算金额 55.11亿元。

　期内，公司适度加大土地储备，在个别市场低谷时期投资数个优质项目。期内，公司新投资了温州乐清、瑞安等项目，新增土地储备面积140万平方米，规划建筑面积266万平方米，实现了土地储备的合理增长；截至2013年末，公司现有土地开发项目30余个（不含海涂开发项目），项目土地面积1096万平方米，按公司权益计算为941万平方米；规划建筑面积1901万平方米，权益规划建筑面积1601万平方米。公司项目进入二十余个大中城市，主要位于长三角地区和环渤海湾地区，战略布局更为合理均衡。

　期内，公司坚持普通刚需住宅产品定位，加大设计优化，产品设计更加精准，品质提升较快。期内，累计新增住宅面积约96万平方米，新增住宅产品中，140平方米以下中小户型产品占比超80%，有效适应了市场需求。

　期内，公司商业地产和城镇化综合项目稳步推进。期内，天津静海义乌小商品国际商贸城进入招商阶段，预计2015年开业。温州西湾项目正积极推进中，南片区域正持续从一级开发转二级公开出让阶段，北片区域围堤建设正常推进，主堤工程推进2000余米，子堤工程推进1800余米。启东长江口圆陀角旅游度假区项目2013年公开出让56万平方米，目前已进入开工阶段。

　（3）金融业务情况

　期内，公司梳理了金融股权的对外投资架构,继续大力投资金融等新业务增长点。转让了成都农商行和吉林银行股权，拟竞价入股温州银行股份有限公司，金融股权架构更加清晰。

　期内，公司以竞价方式竞得温州银行定向增发股份35,000万股，投资总额133,000万元人民币，占温州银行本次增资扩股后股份总额的13.96%。目前，这一事项正提交中国银行业监督管理委员会等相关部门审核。

　按照对金融板块的整体布局，公司拟收购新湖控股持有的阳光保险集团6.26%的股权，并逐步将所投资控股的金融企业整合归拢到移动互联网金融平台上，形成协同、整合效应,实现资源、业务、客户、产品在互联网平台上的共享。

　（4）公司管理和内控情况

　期内，公司聘请浙江凯通企业管理咨询有限公司开展内控建设，对公司系统内主要子公司的内控情况进行核查及对内控缺陷进行确认，积极落实整改方案，推动管理提升。按各级监管单位及公司的整体要求，公司重新制定/修订了《信息披露事务管理制度》、《独立董事工作制度》、《关联交易管理制度》、《对外担保管理制度》、《对外投资管理制度》、《募集资金管理办法》等一系列内控制度，力求将相关风险落实在可控范围之内。

　坚持多元化融资和安全稳健的财务管理是公司资金管理的优势所在。公司对资本市场保持高度敏锐，在第一时间快速启动非公开发行，以进一步优化公司的资本结构。期内，公司启动了新一次的非公开发行计划，募集资金总额不超过550,000万元，募集资金投向“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖?青蓝国际”两个棚户区项目。

　期内，公司进一步加强了成本管理。不断强化标准化应用，深化与合作伙伴的关系，加大集团采购力度，发挥采购规模效益。加强工程质量管控，开展内部工程质量考评，持续提升开发效益。

　（5）企业形象和品牌建设

　期内，公司继续强化品牌建设，获得了客户、合作伙伴、员工和股东等利益相关方的高度认可。公司在内部管理和风险控制、社会责任、建筑节能、物业管理等方面也取得了良好的成绩，获得了社会的广泛认可。

　期内，公司地产业务品牌得到显著提升。公司产品研发、设计、营造、策划和销售能力持续提高，公司产品品质越来越得到市场认同。公司入选“2013中国房地产开发企业百强”、“2013中国房地产开发企业经营绩效10强”、“2013中国房地产开发企业城市覆盖十强”，成为浙系地产领军品牌之一。2013年5月，在中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2013中国房地产上市公司测评中，发行人总排名中位列第42名，在发展速度专项排名中位列第5名。

　期内，公司投资者关系管理工作稳步提升，资本市场形象更趋稳定。积极与机构投资者交流，不定期参加机构投资者论坛，主动推介公司；引入投资者关系互动平台、电话留言等多渠道方式，加强与普通投资者的联系；与多家媒体进行业务合作，积极化解负面报道，尽量避免对公司形象的冲击。公司得到了资本市场投资者的广泛认同。

　（6）其他

　期内，公司转让了金洲管道的全部股权和部分大智慧股权，实现了较高的投资收益，有效平滑了公司业绩波动。

　1)主要房地产项目概况一览表

　面积单位：平方米 金额单位：万元

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　注：1、启东新湖投资开发有限公司截至2013年已完成182万平方米（约合2729亩）的海涂开发，并取得相应的收入。

　2、平阳县利得海涂围垦开发有限公司2012年已完成南片349万平方米（约合5231.35亩）的海涂开发，并于2012年12月被平阳县国土资源局收储。

　2）2013年房地产项目规划建筑面积按地区分布图

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　3)2013年主要房地产项目开发情况一览表

　面积单位：平方米 金额单位：万元

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　注【1】：本表数据未考虑权益比例。

　注【2】：住宅区附带的商铺、车位、储藏室、公共配套设施等均含在“住宅”类别内，不单独列示。

　4）2013年度主要房地产项目出租情况表

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　5）2013年房地产业务分地区情况一览表

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　6)2013年房地产项目结算收入按地区分布图

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　7)2013年房地产项目合同销售收入按地区分布图

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　(一) 主营业务分析

　1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

　单位：元 币种:人民币

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　2、收入

　(1) 主要销售客户的情况

　报告期内，公司向前5名客户销售额合计为339,226.35万元，占公司年度销售总额的36.84%。

　3、成本

　(1) 成本分析表

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　(2) 主要供应商情况

　报告期内，公司向前5名供货商采购额合计为343,142.67万元，占公司年度采购总额的39.93%。

　4、费用

　本期财务费用613,629,033.03元，比上年同期增加48.54 %，主要系本期借款增加所致。

　本期所得税费用366,020,120.23元，比上年同期减少61.48%，主要系本期利润总额减少所致。

　5、现金流

　本期经营活动产生的现金净流量-861,632,484.00元，比上年同期增加流出644.24 %，主要系本期支付土地款及房地产项目投入增加。

　本期投资活动产生的现金净流量-1,519,918,980.39元，比上年同期增加流出1,070.32%，主要系本期预付温州银行增发股份认购款。

　本期筹资活动产生净现金流量4,522,593,409.61元，比上年同期增加流入91.07%，主要系本期借款增加所致。

　6、其它

　(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

　报告期，公司实现归属于母公司的净利润为98,313.75万元，比去年同期减少57.43%，主要因为去年同期子公司平阳利得海涂开发收入得以实现，实现合并利润15.86亿元。

　(二) 行业、产品或地区经营情况分析

　1、 主营业务分行业、分产品情况

　单位:元 币种:人民币

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　2、 主营业务分地区情况

　单位:元 币种:人民币

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　(三) 资产、负债情况分析

　1、 资产负债情况分析表

　单位:元

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　2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明

　报告期，公司采用公允价值计量的资产情况可参见"第三节 会计数据和财务指标摘要\三、采用公允价值计量项目"。其出售情况可参见"第四节 董事会报告\一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析\（五）投资状况分析\（1）证券投资情况、（4）买卖其他上市公司股权情况"

　(四) 核心竞争力分析

　公司的核心竞争优势没有发生变化。自成立以来，公司以地产为主业，以市场化运作为依托，经过多年的用心打造，在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为公司持续、健康、稳定发展打下坚实基础。

　1、发展战略明晰。除适度介入金融资源领域外，在地产行业的战略布局上，公司近年来前瞻性地配置了大量的大型城镇化综合项目，例如温州西湾城镇化项目，江苏启东长江口圆陀角旅游度假区项目等。公司的这些布局，正好与国家新一轮城镇化战略高度吻合，将给公司带来持续的价值增长。

　2、适度多元化布局。公司有别于其他专业地产公司，是一家在多元化的综合实力支撑下的地产企业。在做好地产主业的同时，公司适度布局了银行、券商、保险等金融高效投资，不仅有利于平滑地产风险，而且逐步形成了与地产之间的良性互动，提高资产回报率，提升公司价值。

　3、土地储备优质。公司目前住宅和商业开发土地储备超1000万平方米，海涂开发土地面积约800万平方米，可满足公司5-8年的开发需求，而且土地成本相对较低。项目均衡分布在经济相对发达的一二三线城市，购买力水平高，市场空间大，为公司发展提供了良好的发展空间。在积淀了十几年的地产开发经验之后，公司具备了经营大规模综合型项目的开发能力和经营实力。

　4、财务管理稳健。公司延续了财务稳健的经营风格，始终把控制资金风险放在第一位。多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持合理水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。

　5、管理团队优秀。公司核心管理层的长期稳定为企业的持续稳定发展提供了重要支持。通过长期的业务和经营实践，公司凝聚了一大批业务精英和管理团队。这些管理团队和业务精英素质高、能力强、诚恳敬业、经验丰富，拥有广泛和稳定的业务网络，能够有效及时地为客户提供全面细致的服务，促进公司价值的持续提升。

　（五） 董事会关于公司未来发展的讨论与分析

　1、 行业竞争格局和发展趋势

　1）房地产行业依然是国民经济中重要的基础行业

　经济增长、城镇化、人口红利等基本力量决定了未来20年中国房地产业仍将保持一定的增长，近年以抑制房价上涨为主要目标，以限购、限贷、限价等行政措施为主要手段的地产调控，虽然暂时遏制了房价的过快上涨，但并没有从根本上解决问题，并且还对经济带来诸多的不利影响。2014年，随着新一届政府改革措施的逐步落实，房地产行业发展的基础条件如中国经济的继续保持增长、居民收入的增长，刚性需求和改善性需求大量存在等因素仍能保持，我们认为，房地产仍是改善民生、带动经济发展的行业，依然在中国经济转型升级中占据重要地位。面对中国新型城镇化和产业转型升级快速推进的历史拐点，我们依然看好行业中长期发展。

　2）房地产调控政策将会趋向市场化

　2014年，新一届政府对房地产的调控将更多地倾向于以市场化的方式来解决地产行业存在的问题，政策越来越市场化，去杠杆，去投资，去投机的作用将更加明显,并强调让市场发挥调节作用，通过“市场配置”和“政府保障”相结合的住房供应体系，来满足不同阶层的住房需求。近期地产再融资开闸则更加有利于建立市场化调控的长效机制，促进地产市场健康稳定发展。

　3）区域、行业和市场分化的格局越来越明显

　一是房地产市场在区域供求关系不平衡状态下出现了显著的分化。受限于区域经济发展过程中不同城市功能定位和竞争力变化，房地产市场城市分化特征将持续分化。具有经济资源禀赋、土地稀缺的一二线城市成为商品房成交的主流市场，三四线城市则视其供求关系的不同出现了或面临着较大的分化风险。二是随着房地产行业集中度的日渐提升，千亿级销售企业数量快速增加，行业竞争日趋激烈。未来，对土地、资金、人才、渠道等综合资源的整合能力将成为企业市场竞争力的核心。三是在经济转型、消费升级持续推进，移动互联网崛起并快速对社会产生影响的情况下，人们的行为习惯、消费模式正在潜移默化中改变。房地产作为不动产虽具有较为深厚的行业特性，但如何适应市场变化，持续保持行业地位和竞争优势是公司未来发展中面临的主要挑战。

　面对新的竞争格局，特别是在中国经济步入新的发展时期和房地产业面临分化调整大格局下，公司必须保持清醒的头脑并做出前瞻性的判断与决策，充分关注外部政策经济形势变化带来的影响，仔细研究互联网和大数据时代来临带来的机遇，积极调整经营模式，快速应变，促进公司市场价值、资产规模、盈利能力持续提升。

　2、 公司发展战略

　公司将继续坚持以地产为主业，适当辅之于金融、资源等高效投资的发展战略。公司在2013年实现百亿收入发展目标的基础上，进一步明确了以地产、金融双主业的发展模式。通过地产与金融协同发展，提升资源获取、客户把握能力，强化服务、创新能力，追求有质量、均衡和风险可控的可持续增长。

　1）地产业务领域

　一是优化地产行业的战略布局，积极调整地产资源结构和地产产品结构。二是优化管控模式，提升产品品质，强化精细化管理水平，提升专业化运作能力，促进公司价值增长。三是积极探索商业地产经营、房地产基金等业务。四是继续完善土地一级开发方式，拿地策略依旧坚持适度获取，销售与拿地规模相匹配，确保公司主业维持可持续的发展和增长。

　2）金融领域

　一是整合金融资源，打造互联网金融平台，拟将所投资控股的金融企业整合到互联网金融平台上，形成协同、整合效应。二是积极探索社区金融业务模式，打造一个轻资产、以社区金融服务为主业的服务型企业，通过互联网金融与社区金融有机融合，满足社区居民金融服务需求。

　3、经营计划

　1）加快开发节奏、加大销售回笼力度

　低成本土地储备为公司加快开发周转奠定基础。经过多年积累，公司地产业务已经到了销售上规模的爆发点。公司一直坚持有节奏的拿地策略，土地成本较低，这为公司快速周转留出了足够的空间，为加快开发节奏和加大销售力度奠定了基础。

　提升产品设计研发能力，灵活适应市场需求变化。围绕市场和客户需求变化，不断优化产品性价比，提升市场竞争力。引进业内知名专业人士，从产品设计到工艺打造，以及园区服务进行全方位的投入和提升。紧跟市场需求加大面向刚需的中小户型产品的投放，深度挖掘大户型产品的个性化需求，促进销售回笼。

　创新营销模式，打造多渠道营销平台。首先是内练内功，进一步完善营销管理体系，优化营销激励制度。加强对营销人员培训，落实全员营销政策等方面入手，以打造专业化的销售团队，提高营销效率。其次是与外部专业机构开展营销代理合作。公司与易居建立深层次的战略合作联盟，在房地产代理销售、地产电商服务平台和房地产信息咨讯管理等领域实现紧密合作，为公司提供售前、售中、售后全过程的专业服务。第三是开展网络营销。公司将合作搭建地产电商平台，通过移动互动特点实现精准锁客与意向转化，加快公司项目周转。拓宽营销路径，搭建互联网金融O2O服务平台，并为相关房产销售提供金融等附加服务。

　2）整合金融资源，打造互联网金融平台

　一是打造互联网金融平台。公司拟将所持有的金融公司相关业务逐步整合到统一的互联网金融平台上。公司拟在收购温州银行、阳光保险部分股权的基础上，将所投资控股的金融企业整合到互联网金融平台上，实现网络、资源、业务、客户、产品在互联网金融平台上的共享，通过互联网金融平台向客户提供包括投行、保险、证券代理、信托等全方位的金融服务和创新产品，分享金融行业未来的高成长空间。

　二是积极探索社区金融服务平台。公司拟合资成立社区金融服务公司，通过整合互联网技术以及现代化的社区服务，打造全新的社区金融运营商，形成以社区为中心集成银行、保险、券商、期货等跟各金融领域商户服务资源。随着产品、技术、服务平台以及服务模式等经验的积累，在时机和条件成熟对外输出服务，扩大社区金融服务规模。

　3）充分运用资本力量，持续提升资金运用效率

　充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础上，创新合作模式，扩大资金来源，降低资金成本，以确保企业发展的资金需求。

　积极开辟多元化融资渠道。公司将充分发挥资本市场融资平台的优势，坚持资本市场与货币市场并举的融资策略，构建全方位融资体系。一方面，保持融资成本优势，优化资本结构，合理匹配债务融资规模；另一方面，深化与境内外银行、保险等金融机构的合作，探索产融结合的新路径，力争取得较大突破。

　加快销售资金的回笼。不断提高公司资产的流动性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。坚持“现金为王”的策略，确保经营的安全性和稳健性。

　积极研究和创新金融产品。关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成本，继续尝试包括住宅开发基金、境外发债等融资方式。

　4）进一步推进公司治理 ，强化人才队伍建设

　公司将谨遵相关法律法规，规范运作并不断完善公司治理结构，建立、健全内部管理和控制制度，提高公司治理水平，进一步形成高效、规范、科学、有序的治理模式。高度重视内幕信息及知情人登记管理，进一步深化内幕交易防控工作。根据投资者特征开展有针对性的投资者关系管理活动，通过及时、主动与投资者交流，提升公司价值。

　继续加强对人才梯队的培养和建设，完善培训机制，打造精干高效的团队，打造一支管理水平高、专业技能强、市场反应快的管理团队，提升组织效能。优化考核激励机制。建立反映绩效与能力差异的奖酬文化，落实公司长短期战略，提升公司业绩、增强核心竞争力。

　大力推进人文关怀和员工能力培养，强化绩效考核，激励价值创造，通过加强人才规划和盘点、完善内部人才市场运营，加强优质人才供应。更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台。

　2014年度主要房地产项目开发计划表

　面积单位：平方米 金额单位：万元

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　注：本表数据未考虑权益比例

　4、因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

　根据公司2013年度经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：

　1、坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2014年度计划销售回款约100-150亿元人民币。

　2、2014年，公司将以项目开发贷款融资为主，以信托及其他新型融资方式为辅，拓宽合作渠道，融通银企关系，提高融资效率、降低融资成本，确保公司的资金需要。2014年公司计划新增股权和债权融资80亿元，其中股权融资55亿元。

　3、公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。

　5、可能面对的风险

　公司正在开发建设的房地产项目预售情况较为良好，但公司主营业务经营中的风险因素仍然存在，公司未来发展面临的主要风险如下：

　1）政策风险。新一届中央政府着力建立健全长效机制，在热点城市房价仍然上涨的背景下，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，预期未来较长一段时间内房地产调控政策都不会放松，整体调控基调将依然延续，市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临政策不确定性风险。房产税的改革试点推进，可能给公司的销售情况带来压力，最终影响公司销售预期和毛利率。

　2）管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及地区公司控股的项目子公司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对现有管理团队提出更高的要求，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。

　3）经营风险。经历了2013年的回暖行情，房地产市场的量价已处于历史高位，下行风险不断增加。而市场流动性在宏观货币政策调控下的阶段性松紧变化也将对商品房销售产生一定的影响。任何环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，错过最佳的销售时期等，造成项目预期经营目标难以如期实现。