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2014年03月01日 星期六 上一期  下一期
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信息披露

3、薪火文化传播

公司名称：天津薪火文化传播有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：天津西青区中北镇津静公路北侧中北科技产业园二区6-1内八室
法定代表人：蒋建波
注册资本：100万元
实收资本：100万元
营业执照注册号：120111000130217
税务登记证号：120111073142405
组织机构代码：07314240-5
经营范围：组织文化艺术交流活动（营业性演出除外）；动画设计；影视策划；计算机软件开发；计算机软、硬件批发兼零售；从事广告业务；电脑图文设计、制作；企业营销策划；企业形象设计；会议服务；展览展示服务。
成立日期：2013年8月1日
营业期限：2013年8月1日至2033年7月31日

4、手游科技

公司名称：天津手游科技有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：天津西青区中北镇津静公路北侧中北科技产业园二区6-1内一室
法定代表人：蒋建波
注册资本：100万元
实收资本：100万元
营业执照注册号：120111000130241
税务登记证号：120111073142552
组织机构代码：07314255-2
经营范围：计算机网络、软件技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让。
成立日期：2013年8月1日
营业期限：2013年8月1日至2033年7月31日

5、九州通孵化器

公司名称：天津九州通科技企业孵化器有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：天津西青区中北镇津静公路北侧中北科技产业园二区6-1内二室
法定代表人：蒋建波
注册资本：100万元
实收资本：100万元
营业执照注册号：120111000130250
税务登记证号：120111073142288
组织机构代码：07314228-8
经营范围：科技企业孵化；科技企业信息咨询；企业管理咨询服务。
成立日期：2013年8月1日
营业期限：2013年8月1日至2033年7月31日

6、九胜酒店

公司名称：天津九胜酒店管理有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：天津西青区中北镇津静公路北侧中北科技产业园二区6-1内五室
法定代表人：蒋建波
注册资本：100万元
实收资本：100万元
营业执照注册号：120111000130233
税务登记证号：120111073142333
组织机构代码：07314233-3
经营范围：酒店管理服务；酒店信息咨询服务；物业服务；企业形象策划；从事广告业务；劳务服务（不含涉外服务）；会议服务；展览展示服务。
成立日期：2013年8月1日
营业期限：2013年8月1日至2033年7月31日

7、冠诣投资

公司名称：上海冠诣投资有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：上海浦东新区周浦镇周祝公路337号9幢186室
法定代表人：钱敏华
注册资本：750万元
实收资本：750万元
营业执照注册号：310115001255751
税务登记证号：310115558798744
组织机构代码：55879874-4
经营范围：实业投资、投资咨询、房屋租赁（不得从事房地产经纪）
成立日期：2010年7月12日
营业期限：2010年7月12日至2020年7月11日

冠诣投资系上海国际医学中心投资管理有限公司（本报告简称“医学中心”）股东之一，持有医学中心5%股权比例，九胜投资通过收购冠诣投资60%股权达到间接参股医学中心的目的。医学中心主要情况参见下表：

公司名称：上海国际医学中心投资管理有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：上海浦东新区周浦镇周祝公路337号9幢180室
法定代表人：黄俊
注册资本：2.5亿元
实收资本：2.5亿元
营业执照注册号：310115001208352
税务登记证号：310115551571117
组织机构代码：55157111-7
经营范围：医院投资管理，企业管理咨询（除经纪），实业投资，自有设备租赁（除金融租赁），资产管理（企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）
成立日期：2010年3月11日
营业期限：2010年3月11日至2020年3月10日

医学中心是一家包含大外科、内科、妇产科、儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、健康体检科等科室的综合型国际医院。医院设计参考国内外一流大型医院及国际五星级酒店标准，是第一家由新医改催生的国际综合性非公立医院，也是卫生部和上海市的重点项目。

截至目前，医学中心尚处于筹备过程中，预计将于2014年第二季度建成并投入运营。医学中心将采取委托经营模式进行运营，医学中心已与亚洲最大的私人医疗集团——新加坡百汇医疗集团下属公司签订《医院管理协议》，委托其进行经营管理。

（二）参股公司情况

截至本报告书签署之日，九胜投资持有一家参股公司上海树林投资管理有限公司（本报告简称“树林投资”），树林投资系医学中心股东之一，持有其15%股权比例，九胜投资通过收购树林投资33.33%股权达到间接参股医学中心的目的（关于医学中心的主要情况请参见本节“（一）子公司情况”之）。树林投资主要情况参见下表：

公司名称：上海树林投资管理有限公司
公司类型：有限责任公司
公司住址：上海浦东新区莲振路298号4号楼4227室
法定代表人：孙晓英
注册资本：500万元
实收资本：500万元
营业执照注册号：310115001260348
税务登记证号：310115558820884
组织机构代码：55882088-4
经营范围：投资管理，商务信息咨询（除经纪），企业形象策划，营销策划，会展服务
成立日期：2010年7月24日
营业期限：2010年7月24日至2020年7月23日

四、最近三年资产评估、交易、增资或改制情况

（一）最近三年资产评估情况

本次交易标的资产九胜投资最近三年无资产评估情形。

（二）最近三年交易情况

九胜投资原股东之一兴家宜于2012年3月1日与九川集团签订股权转让协议，将其持有的九胜投资37.5%的股权按照每注册资本1元的价格转让予九川集团，转让完成后，兴家宜不再持有九胜投资股权。具体股权转让情况请参见本节“一、标的资产基本情况”之“（二）历史沿革”的相关内容。

（三）最近三年增资和改制情况

本次交易标的资产九胜投资最近三年发生的增资情况请参见本节“一、标的资产基本情况”之“（二）历史沿革”。

本次交易标的资产九胜投资最近三年未发生改制事项。

五、主要资产权属、对外担保及主要负债情况

（一）主要资产权属情况

1、概况

根据上会会计上会师报字(2014)第0006号《审计报告》，截至2013年9月30日，九胜投资主要资产构成情况如下表所示：

单位：元

序号证号房屋编号用途使用权类型面积（平方米）终止日期权利

限制

1房地证津字第111051000091号--工业用地出让47,2122060.4.22抵押
2房地证津字第1110813153700号一区

一号楼

工业用地出让1,750.852060.4.22抵押
3房地证津字第1110813153624号一区

2-101

工业用地出让1,047.772060.4.22无
4房地证津字第1110813153625号一区

2-102

工业用地出让87.922060.4.22抵押
5房地证津字第1110813153626号一区

2-103

工业用地出让25.812060.4.22无
6房地证津字第1110813153627号一区

2-104

工业用地出让12.182060.4.22无
7房地证津字第1110813153628号一区

2-105

工业用地出让33.822060.4.22无
8房地证津字第1110813153629号一区

2-106

工业用地出让16.232060.4.22无
9房地证津字第1110813153630号一区

2-107

工业用地出让75.092060.4.22无
10房地证津字第1110813153631号一区

2-108

工业用地出让75.562060.4.22无
11房地证津字第1110813153632号一区

2-109

工业用地出让50.462060.4.22无
12房地证津字第1110813153633号一区

2-110

工业用地出让43.732060.4.22无
13房地证津字第1110813153634号一区

2-111

工业用地出让46.152060.4.22无
14房地证津字第1110813153635号一区

2-112

工业用地出让5.412060.4.22无
15房地证津字第1110813153636号一区

2-113

工业用地出让50.492060.4.22无
16房地证津字第1110813153637号一区

2-114

工业用地出让49.192060.4.22无
17房地证津字第1110813153638号一区

2-115

工业用地出让49.192060.4.22无
18房地证津字第1110813153639号一区

2-116

工业用地出让50.492060.4.22无
19房地证津字第1110813153640号一区

2-117

工业用地出让95.042060.4.22无
20房地证津字第1110813153641号一区

2-201

工业用地出让799.692060.4.22无
21房地证津字第1110813153642号一区

2-202

工业用地出让75.052060.4.22无
22房地证津字第1110813153643号一区

2-203

工业用地出让15.212060.4.22无
23房地证津字第1110813153644号一区

2-204

工业用地出让59.852060.4.22无
24房地证津字第1110813153645号一区

2-205

工业用地出让51.292060.4.22无
25房地证津字第1110813153646号一区

2-206

工业用地出让15.212060.4.22无
26房地证津字第1110813153647号一区

2-207

工业用地出让48.612060.4.22无
27房地证津字第1110813153697号一区

2-208

工业用地出让50.982060.4.22无
28房地证津字第1110813153648号一区

2-209

工业用地出让5.412060.4.22无
29房地证津字第1110813153649号一区

2-210

工业用地出让52.342060.4.22无
30房地证津字第1110813153650号一区

2-211

工业用地出让49.912060.4.22无
31房地证津字第1110813153651号一区

2-212

工业用地出让49.912060.4.22无
32房地证津字第1110813153652号一区

2-213

工业用地出让48.612060.4.22无
33房地证津字第1110813153687号一区

2-214

工业用地出让48.612060.4.22无
34房地证津字第1110813153688号一区

2-215

工业用地出让49.912060.4.22无
35房地证津字第1110813153689号一区

2-216

工业用地出让49.912060.4.22无
36房地证津字第1110813153690号一区

2-217

工业用地出让49.912060.4.22无
37房地证津字第1110813153691号一区

2-218

工业用地出让49.912060.4.22无
38房地证津字第1110813153692号一区

2-219

工业用地出让49.912060.4.22无
39房地证津字第1110813153693号一区

2-220

工业用地出让49.912060.4.22无
40房地证津字第1110813153694号一区

2-221

工业用地出让49.912060.4.22无
41房地证津字第1110813153695号一区

2-222

工业用地出让62.742060.4.22无
42房地证津字第1110813153696号一区

2-301

工业用地出让41.072060.4.22抵押
43房地证津字第1110813153653号一区

2-302

工业用地出让62.742060.4.22抵押
44房地证津字第1110813153654号一区

2-303

工业用地出让49.912060.4.22抵押
45房地证津字第1110813153655号一区

2-304

工业用地出让49.912060.4.22抵押
46房地证津字第1110813153656号一区

2-305

工业用地出让49.912060.4.22抵押
47房地证津字第1110813153657号一区

2-306

工业用地出让41.132060.4.22抵押
48房地证津字第1110813153658号一区

2-307

工业用地出让51.512060.4.22抵押
49房地证津字第1110813153659号一区

2-308

工业用地出让49.912060.4.22抵押
50房地证津字第1110813153660号一区

2-309

工业用地出让49.912060.4.22抵押

2、主要资产权属情况

截至2013年9月30日，九胜投资房产与土地使用权情况详见下表：

项目2013年9月30日
货币资金31,851,367.18
应收账款480,000.00
预付款项10,000.00
其他应收款2,234,363.44
存货757,640,488.51
流动资产合计792,216,219.13
固定资产298,225.03
投资性房地产14,393,763.50
递延所得税资产17,030,992.76
非流动资产合计31,722,981.29
资产总计823,939,200.42

51房地证津字第1110813153661号一区

2-310

工业用地出让49.872060.4.22抵押
52房地证津字第1110813153662号一区

2-311

工业用地出让48.612060.4.22抵押
53房地证津字第1110813153663号一区

2-312

工业用地出让50.982060.4.22抵押
54房地证津字第1110813153664号一区

2-313

工业用地出让5.412060.4.22抵押

55房地证津字第1110813153665号一区

2-314

工业用地出让52.342060.4.22抵押
56房地证津字第1110813153666号一区

2-315

工业用地出让49.912060.4.22抵押
57房地证津字第1110813153667号一区

2-316

工业用地出让49.912060.4.22抵押
58房地证津字第1110813153554号一区

2-317

工业用地出让48.612060.4.22抵押
59房地证津字第1110813153555号一区

2-318

工业用地出让48.612060.4.22抵押
60房地证津字第1110813153556号一区

2-319

工业用地出让49.912060.4.22抵押
61房地证津字第1110813153557号一区

2-320

工业用地出让49.912060.4.22抵押
62房地证津字第1110813153699号一区

2-321

工业用地出让49.912060.4.22抵押
63房地证津字第1110813153558号一区

2-322

工业用地出让49.912060.4.22抵押
64房地证津字第1110813153559号一区

2-323

工业用地出让49.912060.4.22抵押
65房地证津字第1110813153560号一区

2-324

工业用地出让49.912060.4.22抵押
66房地证津字第1110813153561号一区

2-325

工业用地出让49.912060.4.22抵押
67房地证津字第1110813153562号一区

2-326

工业用地出让62.742060.4.22抵押
68房地证津字第1110813153563号一区

2-401

工业用地出让42.632060.4.22抵押
69房地证津字第1110813153564号一区

2-402

工业用地出让62.742060.4.22抵押
70房地证津字第1110813153565号一区

2-403

工业用地出让49.912060.4.22抵押
71房地证津字第1110813153566号一区

2-404

工业用地出让49.912060.4.22抵押
72房地证津字第1110813153567号一区

2-405

工业用地出让49.912060.4.22抵押
73房地证津字第1110813153568号一区

2-406

工业用地出让43.772060.4.22抵押
74房地证津字第1110813153569号一区

2-407

工业用地出让51.512060.4.22抵押
75房地证津字第1110813153570号一区

2-408

工业用地出让49.912060.4.22抵押
76房地证津字第1110813153571号一区

2-409

工业用地出让49.912060.4.22抵押
77房地证津字第1110813153572号一区

2-410

工业用地出让49.872060.4.22抵押
78房地证津字第1110813153573号一区

2-411

工业用地出让48.612060.4.22抵押
79房地证津字第1110813153574号一区

2-412

工业用地出让50.982060.4.22抵押
80房地证津字第1110813153575号一区

2-413

工业用地出让5.412060.4.22抵押
81房地证津字第1110813153576号一区

2-414

工业用地出让52.342060.4.22抵押
82房地证津字第1110813153577号一区

2-415

工业用地出让49.912060.4.22抵押
83房地证津字第1110813153578号一区

2-416

工业用地出让49.912060.4.22抵押
84房地证津字第1110813153579号一区

2-417

工业用地出让48.612060.4.22抵押
85房地证津字第1110813153580号一区

2-418

工业用地出让48.612060.4.22抵押
86房地证津字第1110813153581号一区

2-419

工业用地出让49.912060.4.22抵押
87房地证津字第1110813153582号一区

2-420

工业用地出让49.912060.4.22抵押
88房地证津字第1110813153583号一区

2-421

工业用地出让49.912060.4.22抵押
89房地证津字第1110813153584号一区

2-422

工业用地出让49.912060.4.22抵押
90房地证津字第1110813153585号一区

2-423

工业用地出让49.912060.4.22抵押
91房地证津字第1110813153586号一区

2-424

工业用地出让49.912060.4.22抵押
92房地证津字第1110813153602号一区

2-425

工业用地出让49.912060.4.22抵押
93房地证津字第1110813153603号一区

2-426

工业用地出让62.742060.4.22抵押
94房地证津字第1110813153604号一区

2-501

工业用地出让42.632060.4.22抵押
95房地证津字第1110813153605号一区

2-502

工业用地出让62.742060.4.22抵押
96房地证津字第1110813153606号一区

2-503

工业用地出让49.912060.4.22抵押
97房地证津字第1110813153607号一区

2-504

工业用地出让49.912060.4.22抵押
98房地证津字第1110813153608号一区

2-505

工业用地出让49.912060.4.22抵押
99房地证津字第1110813153609号一区

2-506

工业用地出让43.772060.4.22抵押
100房地证津字第1110813153610号一区

2-507

工业用地出让51.512060.4.22抵押

101房地证津字第1110813153611号一区

2-508

工业用地出让49.912060.4.22抵押
102房地证津字第1110813153612号一区

2-509

工业用地出让49.912060.4.22抵押
103房地证津字第1110813153613号一区

2-510

工业用地出让49.872060.4.22抵押
104房地证津字第1110813153614号一区

2-511

工业用地出让48.612060.4.22抵押
105房地证津字第1110813153615号一区

2-512

工业用地出让50.982060.4.22抵押
106房地证津字第1110813153616号一区

2-513

工业用地出让5.412060.4.22抵押
107房地证津字第1110813153617号一区

2-514

工业用地出让52.342060.4.22抵押
108房地证津字第1110813153618号一区

2-515

工业用地出让49.912060.4.22抵押
109房地证津字第1110813153619号一区

2-516

工业用地出让49.912060.4.22抵押
110房地证津字第1110813153620号一区

2-517

工业用地出让48.612060.4.22抵押
111房地证津字第1110813153621号一区

2-518

工业用地出让48.612060.4.22抵押
112房地证津字第1110813153622号一区

2-519

工业用地出让49.912060.4.22抵押
113房地证津字第1110813153623号一区

2-520

工业用地出让49.912060.4.22抵押
114房地证津字第1110813153668号一区

2-521

工业用地出让49.912060.4.22抵押
115房地证津字第1110813153669号一区

2-522

工业用地出让49.912060.4.22抵押
116房地证津字第1110813153670号一区

2-523

工业用地出让49.912060.4.22抵押
117房地证津字第1110813153671号一区

2-524

工业用地出让49.912060.4.22抵押
118房地证津字第1110813153672号一区

2-525

工业用地出让49.912060.4.22抵押
119房地证津字第1110813153673号一区

2-526

工业用地出让62.742060.4.22抵押
120房地证津字第1110813153674号一区

2-601

工业用地出让42.632060.4.22抵押
121房地证津字第1110813153675号一区

2-602

工业用地出让62.742060.4.22抵押
122房地证津字第1110813153676号一区

2-603

工业用地出让49.912060.4.22抵押
123房地证津字第1110813153677号一区

2-604

工业用地出让49.912060.4.22抵押
124房地证津字第1110813153678号一区

2-605

工业用地出让49.912060.4.22抵押
125房地证津字第1110813153679号一区

2-606

工业用地出让43.772060.4.22抵押
126房地证津字第1110813153680号一区

2-607

工业用地出让51.512060.4.22抵押
127房地证津字第1110813153681号一区

2-608

工业用地出让49.912060.4.22抵押
128房地证津字第1110813153682号一区

2-609

工业用地出让49.912060.4.22抵押
129房地证津字第1110813153683号一区

2-610

工业用地出让49.872060.4.22抵押
130房地证津字第1110813153684号一区

2-611

工业用地出让48.612060.4.22抵押
131房地证津字第1110813153685号一区

2-612

工业用地出让50.982060.4.22抵押
132房地证津字第1110813153686号一区

2-613

工业用地出让5.412060.4.22抵押
133房地证津字第1110813153534号一区

2-614

工业用地出让52.342060.4.22抵押
134房地证津字第1110813153535号一区

2-615

工业用地出让49.912060.4.22抵押
135房地证津字第1110813153536号一区

2-616

工业用地出让49.912060.4.22抵押
136房地证津字第1110813153537号一区

2-617

工业用地出让48.612060.4.22抵押
137房地证津字第1110813153538号一区

2-618

工业用地出让48.612060.4.22抵押
138房地证津字第1110813153539号一区

2-619

工业用地出让49.912060.4.22抵押
139房地证津字第1110813153540号一区

2-620

工业用地出让49.912060.4.22抵押
140房地证津字第1110813153541号一区

2-621

工业用地出让49.912060.4.22抵押
141房地证津字第1110813153542号一区

2-622

工业用地出让49.912060.4.22抵押
142房地证津字第1110813153543号一区

2-623

工业用地出让49.912060.4.22抵押
143房地证津字第1110813153544号一区

2-624

工业用地出让49.912060.4.22抵押
144房地证津字第1110813153545号一区

2-625

工业用地出让49.912060.4.22抵押
145房地证津字第1110813153546号一区

2-626

工业用地出让62.742060.4.22抵押
146房地证津字第1110813153547号一区

2-701

工业用地出让155.032060.4.22抵押
147房地证津字第1110813153548号一区

2-702

工业用地出让144.492060.4.22抵押
148房地证津字第1110813153698号一区

2-703

工业用地出让150.552060.4.22抵押
149房地证津字第1110813153549号一区

2-704

工业用地出让150.662060.4.22抵押
150房地证津字第1110813153550号一区

2-705

工业用地出让5.412060.4.22抵押

151房地证津字第1110813153551号一区

2-706

工业用地出让103.532060.4.22抵押
152房地证津字第1110813153552号一区

2-707

工业用地出让99.062060.4.22抵押
153房地证津字第1110813153553号一区

2-708

工业用地出让99.242060.4.22抵押
154房地证津字第1110813153587号一区

2-709

工业用地出让100.462060.4.22抵押
155房地证津字第1110813153588号一区

2-710

工业用地出让100.152060.4.22抵押
156房地证津字第1110813153589号一区

2-711

工业用地出让100.462060.4.22抵押
157房地证津字第1110813153590号一区

2-712

工业用地出让62.902060.4.22抵押
158房地证津字第1110813153591号一区

2-801

工业用地出让155.032060.4.22抵押
159房地证津字第1110813153592号一区

2-802

工业用地出让144.492060.4.22抵押
160房地证津字第1110813153593号一区

2-803

工业用地出让150.552060.4.22抵押
161房地证津字第1110813153594号一区

2-804

工业用地出让150.662060.4.22抵押
162房地证津字第1110813153595号一区

2-805

工业用地出让5.412060.4.22抵押
163房地证津字第1110813153596号一区

2-806

工业用地出让202.252060.4.22抵押
164房地证津字第1110813153597号一区

2-807

工业用地出让99.242060.4.22抵押
165房地证津字第1110813153598号一区

2-808

工业用地出让100.462060.4.22抵押
166房地证津字第1110813153599号一区

2-809

工业用地出让100.152060.4.22抵押
167房地证津字第1110813153600号一区

2-810

工业用地出让100.462060.4.22抵押
168房地证津字第1110813153601号一区

2-811

工业用地出让62.902060.4.22抵押
169房地证津字第111051273100号二区

1-101

工业用地出让145.672060.1.25抵押
170房地证津字第111051273101号二区

1-102

工业用地出让148.792060.1.25抵押
171房地证津字第111051273102号二区

1-103

工业用地出让144.322060.1.25抵押
172房地证津字第111051273103号二区

1-104

工业用地出让161.822060.1.25抵押
173房地证津字第111051273104号二区

1-105

工业用地出让263.912060.1.25抵押
174房地证津字第111051273105号二区

1-106

工业用地出让221.222060.1.25抵押
175房地证津字第111051273106号二区

1-107

工业用地出让185.212060.1.25抵押
176房地证津字第111051273107号二区

1-108

工业用地出让351.962060.1.25抵押
177房地证津字第111051273108号二区

1-109

工业用地出让238.842060.1.25抵押
178房地证津字第111051273109号二区

1-110

工业用地出让234.042060.1.25抵押
179房地证津字第111051273110号二区

1-111

工业用地出让1842060.1.25抵押
180房地证津字第111051273111号二区

1-112

工业用地出让187.52060.1.25抵押
181房地证津字第111051273112号二区

1-113

工业用地出让456.842060.1.25抵押
182房地证津字第111051273113号二区

1-114

工业用地出让145.672060.1.25抵押
183房地证津字第111051273114号二区

1-115

工业用地出让148.492060.1.25抵押
184房地证津字第111051273115号二区

1-116

工业用地出让143.752060.1.25抵押

201房地证津字第111051273128号二区

1-216

工业用地出让157.522060.1.25抵押
202房地证津字第111051273129号二区

1-217

工业用地出让157.172060.1.25抵押
203房地证津字第111051273130号二区

1-218

工业用地出让150.172060.1.25抵押
204房地证津字第111051273131号二区

1-219

工业用地出让159.392060.1.25抵押
205房地证津字第111051273136号二区

2-101

工业用地出让1,588.412060.1.25抵押
206房地证津字第111051273137号二区

2-102

工业用地出让79.362060.1.25抵押
207房地证津字第111051273138号二区

2-103

工业用地出让466.192060.1.25抵押
208房地证津字第111051273139号二区

2-104

工业用地出让161.952060.1.25抵押
209房地证津字第111051273140号二区

2-105

工业用地出让649.782060.1.25抵押
210房地证津字第111051273141号二区

2-106

工业用地出让133.82060.1.25抵押
211房地证津字第111051273142号二区

2-107

工业用地出让132.862060.1.25抵押
212房地证津字第111051273143号二区

2-108

工业用地出让613.362060.1.25抵押
213房地证津字第111051273144号二区

2-109

工业用地出让160.152060.1.25抵押
214房地证津字第111051273145号二区

2-110

工业用地出让239.412060.1.25抵押
215房地证津字第111051273022号二区

3-1

工业用地出让989.032060.1.25抵押
216房地证津字第111051273020号二区

3-2

工业用地出让632.622060.1.25抵押
217房地证津字第111051273023号二区

4-1

工业用地出让632.622060.1.25无
218房地证津字第111051273024号二区

4-2

工业用地出让989.032060.1.25无
219房地证津字第111051273026号二区

5-1

工业用地出让632.622060.1.25抵押
220房地证津字第111051273027号二区

5-2

工业用地出让989.032060.1.25无
221房地证津字第111051273028号二区

6-1

工业用地出让989.032060.1.25抵押
222房地证津字第111051273029号二区

6-2

工业用地出让632.622060.1.25抵押
223房地证津字第111051273030号二区

7-1

工业用地出让825.292060.1.25无
224房地证津字第111051273031号二区

7-2

工业用地出让859.892060.1.25无
225房地证津字第111051273032号二区

8-1

工业用地出让825.292060.1.25抵押
226房地证津字第111051273033号二区

8-2

工业用地出让859.892060.1.25抵押
227房地证津字第111051273037号二区

9-101

工业用地出让386.142060.1.25抵押
228房地证津字第111051273034号二区

9-102

工业用地出让392.422060.1.25抵押
229房地证津字第111051273035号二区

9-103

工业用地出让393.822060.1.25抵押
230房地证津字第111051273036号二区

9-104

工业用地出让316.932060.1.25抵押
231房地证津字第111051273038号二区10-101工业用地出让386.142060.1.25抵押
232房地证津字第111051273039号二区10-102工业用地出让392.422060.1.25抵押
233房地证津字第111051273040号二区10-103工业用地出让393.822060.1.25抵押
234房地证津字第111051273041号二区10-104工业用地出让316.932060.1.25抵押
235房地证津字第111051273045号二区11-101工业用地出让386.142060.1.25抵押
236房地证津字第111051273042号二区11-201工业用地出让392.422060.1.25抵押
237房地证津字第111051273043号二区11-103工业用地出让393.822060.1.25抵押
238房地证津字第111051273044号二区11-401工业用地出让316.932060.1.25抵押
239房地证津字第111051273046号二区

12

工业用地出让1,058.392060.1.25抵押
240房地证津字第111051273048号二区

13-1

工业用地出让989.032060.1.25无
241房地证津字第111051273049号二区

13-2

工业用地出让632.622060.1.25无
242房地证津字第111051273051号二区

14-1

工业用地出让632.622060.1.25抵押
243房地证津字第111051273053号二区

15-1

工业用地出让989.032060.1.25无
244房地证津字第111051273055号二区

15-2

工业用地出让632.622060.1.25无
245房地证津字第111051273056号二区

16

工业用地出让1,058.392060.1.25抵押
246房地证津字第111051273057号二区

17

工业用地出让1,058.392060.1.25抵押
247房地证津字第111051273059号二区

18-1

工业用地出让989.032060.1.25抵押
248房地证津字第111051273061号二区

19-1

工业用地出让632.622060.1.25抵押
249房地证津字第111051273062号二区

19-2

工业用地出让989.032060.1.25抵押
250房地证津字第111051273064号二区

20-1

工业用地出让632.622060.1.25无

185房地证津字第111051273116号二区

1-117

工业用地出让145.672060.1.25抵押
186房地证津字第111051273117号二区

1-201

工业用地出让167.462060.1.25抵押
187房地证津字第111051273118号二区

1-202

工业用地出让156.762060.1.25抵押
188房地证津字第111051273119号二区

1-203

工业用地出让144.322060.1.25抵押
189房地证津字第111051273120号二区

1-204

工业用地出让171.172060.1.25抵押
190房地证津字第111051273121号二区

1-205

工业用地出让343.692060.1.25抵押
191房地证津字第111051273122号二区

1-206

工业用地出让34.42060.1.25抵押
192房地证津字第111051273123号二区

1-207

工业用地出让246.392060.1.25抵押
193房地证津字第111051273124号二区

1-208

工业用地出让179.162060.1.25抵押
194房地证津字第111051273125号二区

1-209

工业用地出让181.582060.1.25抵押
195房地证津字第111051273135号二区

1-210

工业用地出让351.962060.1.25抵押
196房地证津字第111051273126号二区

1-211

工业用地出让246.172060.1.25抵押
197房地证津字第111051273132号二区

1-212

工业用地出让241.672060.1.25抵押
198房地证津字第111051273133号二区

1-213

工业用地出让415.732060.1.25抵押
199房地证津字第111051273134号二区

1-214

工业用地出让270.922060.1.25抵押
200房地证津字第111051273127号二区

1-215

工业用地出让456.842060.1.25抵押

251房地证津字第111051273065号二区

20-2

工业用地出让989.032060.1.25抵押
252房地证津字第111051273066号二区

21-1

工业用地出让989.032060.1.25抵押
253房地证津字第111051273067号二区

21-2

工业用地出让632.622060.1.25抵押
254房地证津字第111051273068号二区

22-1

工业用地出让825.292060.1.25抵押
255房地证津字第111051273069号二区

22-2

工业用地出让859.842060.1.25抵押
256房地证津字第111051273071号二区

23-1

工业用地出让861.422060.1.25抵押
257房地证津字第111051273070号二区

23-2

工业用地出让825.282060.1.25抵押
258房地证津字第111051273073号二区

24-1

工业用地出让632.622060.1.25无
259房地证津字第111051273074号二区

24-2

工业用地出让989.032060.1.25无
260房地证津字第111051273076号二区

25-1

工业用地出让989.032060.1.25无
261房地证津字第111051273077号二区

25-2

工业用地出让632.622060.1.25抵押
262房地证津字第111051273078号二区

26-1

工业用地出让632.622060.1.25抵押
263房地证津字第111051273079号二区

26-2

工业用地出让989.032060.1.25抵押
264房地证津字第111051273080号二区27-101工业用地出让386.142060.1.25无
265房地证津字第111051273081号二区27-201工业用地出让392.422060.1.25无
266房地证津字第111051273082号二区27-301工业用地出让393.822060.1.25无
267房地证津字第111051273083号二区27-401工业用地出让316.932060.1.25无
268房地证津字第111051273084号二区28-101工业用地出让386.142060.1.25抵押
269房地证津字第111051273085号二区28-201工业用地出让392.422060.1.25抵押
270房地证津字第111051273086号二区28-301工业用地出让393.822060.1.25抵押
271房地证津字第111051273087号二区28-401工业用地出让316.932060.1.25抵押
272房地证津字第111051273088号二区29-101工业用地出让386.142060.1.25抵押
273房地证津字第111051273089号二区29-201工业用地出让392.422060.1.25抵押
274房地证津字第111051273090号二区29-301工业用地出让393.822060.1.25抵押
275房地证津字第111051273091号二区29-401工业用地出让316.932060.1.25抵押
276房地证津字第111051273092号二区30-101工业用地出让386.142060.1.25抵押
277房地证津字第111051273093号二区30-201工业用地出让392.422060.1.25抵押
278房地证津字第111051273094号二区30-301工业用地出让393.822060.1.25抵押
279房地证津字第111051273095号二区30-401工业用地出让316.932060.1.25抵押
280房地证津字第111051273096号二区

31

工业用地出让1,058.392060.1.25抵押
281房地证津字第111011300006号二区

3-6号楼 -101

工业用地出让2,623.982060.1.25无
282房地证津字第111011300008号二区

13-15号楼 -101

工业用地出让1,952.152060.1.25无
283房地证津字第111011300010号二区

18-21号楼 -101

工业用地出让2,623.982060.1.25无
284房地证津字第111011300012号二区

24-26号楼 -101

工业用地出让2,127.612060.1.25无
285房地证津字第111051100012号--工业用地出让89,525.12061.1.16无

注：第1至第168项属A地块，第169至第284项属B地块，第285项属D地块

（二）对外担保

根据上会会计上会师报字(2014)第0006号《审计报告》，截至2013年9月30日，九胜投资的对外担保具体情况如下：

1、2013年1月，九胜投资与中国工商银行股份有限公司天津河西支行签订《抵押合同》为中国工商银行股份有限公司天津河西支行向天津市琮原维方商贸有限公司提供的合计1,800万元贷款提供连带责任担保，担保期限为2013年1月31日至2013年11月30日；九胜投资以其所拥有的中北科技产业园二区五处房产（3-1号、3-2号、4-1号、4-2号和5-2号）进行抵押担保。

2、2013年6月26日，九胜投资与天津农村商业银行股份有限公司西青支行签订《抵押合同》为天津农村商业银行股份有限公司西青支行向天津市琮原维方商贸有限公司提供的合计1,500万元贷款提供连带责任担保，担保期限为2013年6月26日至2014年6月25日；九胜投资以其所拥有的中北科技产业园二区四处房产（5-1号、6-2号、15-2号和20-1号）进行抵押担保。

截至目前，天津市琮原维方商贸有限公司已偿还了前述贷款，九胜投资为该等借款所设立的抵押担保均已解除。

（三）主要负债情况

根据上会会计上会师报字(2014)第0006号《审计报告》，截至2013年9月30日，九胜投资主要负债构成情况如下表所示：

单位：元

开发成本账面值评估价值
AD小计AD小计
土地40,298,913.1483,994,064.71124,292,977.85   
其中：出让金   55,150,000115,400,000170,550,000
契税   1,654,5003,462,0005,116,500
前期10,674,100.19398,082.0411,072,182.2311,887,745443,34412,331,089
土建安装151,295,956.34 151,295,956.34168,498,307-168,498,307
基础12,477,076.32 12,477,076.3213,895,720-13,895,720
配套33,500.00 33,500.0037,309-37,309
后期351,433.27 351,433.27391,391-391,391
间接4,456,980.09 4,456,980.094,963,739-4,963,739
资本化利息54,486,298.38 54,486,298.3814,968,368 14,968,368
开发商利润   41,318,696 41,318,696
合计274,074,257.7384,392,146.75358,466,404.48312,765,775119,305,344432,071,119

九胜投资负债主要以银行借款与应付账款为主，前者主要系为维持公司运营及项目开发而向银行借入的相关资金，后者为工程建设、原材料采购而导致的应付工程建设及材料采购等款项。

六、拟注入资产评估情况

根据上海立信资产评估有限公司出具的评估报告（信资评报字[2013]第303号），以2013年9月30日为评估基准日，立信评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对标的资产分别采用成本法和收益法进行评估。其中，成本法评估值45,919.85万元，收益法评估结果为46,100.00万元，两种评估方法结论相差180.15万元。

本项评估为企业整体价值评估，考虑到本次评估的目的是股权转让，评估的范围为天津九胜投资发展有限公司的整体资产。收益法结论是基于企业未来经营状况的预测，根据对天津九胜投资发展有限公司实际经营状况分析，公司主要经营性资产是开发的房地产项目和投资的6家长期股权投资单位，由于受国家房地产政策调控的影响，房地产市场变化较大，另外，6家长期股权投资单位均为新成立的公司，故天津九胜投资发展有限公司未来经营状况的预测较实际情况可能会有较大出入。成本法结论是基于企业历史成本账面已形成的资产的基准日重置价格，相对较为谨慎，且对各项资产具备统一的评估计量标准，故本次评估从综合角度分析，排除了收益法评估结论，最终选取成本法评估结果。

（一）成本法评估情况

根据立信评估出具的信资评报字[2013]第303号评估报告，以2013年9月30日为评估基准日，标的资产股东全部权益价值采用成本法的评估情况如下：

项目2013年9月30日
短期借款110,000,000.00
应付账款150,344,816.66
预收款项72,246.60
应交税费662,556.26
其他应付款77,733,706.49
一年内到期的非流动负债80,000,000.00
流动负债合计418,813,326.01
长期借款124,000,000.00
其他非流动负债19,298,131.28
非流动负债合计143,298,131.28
负债合计562,111,457.29

1、评估增减值情况分析

流动资产调整后账面值为78,622.99万元，评估值为95,747.23万元，评估增值17,124.24万元，增值率21.78%。流动资产增值的主要原因是委估公司的存货评估增值，其中：① 存货——开发产品增值的主要原因是评估采用市场法，近几年房地产上涨较快，开发产品中考虑了一定利润，造成评估增值；② 存货—开发成本增值的主要原因一是委估项目土地使用权采用市场法确定地价时近几年土地上涨较快；二是已投入的开发成本考虑适当的开发商利润引起评估增值。综合上述原因，开发成本评估增值。

投资性房地产调整后账面值为1,439.38万元，评估值2,344.69万元，评估增值905.31万元，增值率62.90%。投资性房地产增值的主要原因是评估采用市场法，近几年房地产上涨较快，考虑了一定利润后造成评估增值。

固定资产调整后账面值为29.82万元，评估值为62.74万元，评估增值32.92万元，增值率110.40%。固定资产增值的主要原因是委估公司机器设备的评估年限大于折旧年限，形成评估成新率高，造成了该部分资产的评估增值。

递延所得税资产调整后账面值为1,703.10万元，评估值为1,537.88万元，评估减值165.22万元，减值率9.70%。递延所得税资产减值的主要原因是因为委估企业由减值准备的暂时性差异所形成的递延所得税资产评估为0。

非流动负债调整后账面值为14,329.81万元，评估值为12,441.33万元，评估减值1,888.48万元，减值率13.18%。非流动负债减值的主要原因是因为委估企业其他非流动负债中政府补助款，并非实际负担的负债，评估为0。

净资产调整后账面值26,184.14万元，评估值为45,919.85万元，评估增值19,735.71万元，增值率75.37%。净资产增值的主要原因是委估公司存货及投资性房地产的评估增值。

2、存货评估情况分析

标的资产存货由开发产品和开发成本组成，均为九胜投资开发的位于天津市中北高科技产业园项目。

（1）开发产品评估情况

1）评估方法选择

存货—开发产品账面值中不包括销售环节税费等成本，因此在开发产品销售价格确定后，需扣减价格中包含的销售环节税费、净利润折减等金额，评估公式如下：

评估价值=销售收入-销售税金及附加-销售费用-净利润折减-土地增值税-所得税

对于已经预售签约的开发产品，按照预售合同的价格确定其市场价格。

对于尚未出售的开发产品，估价人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，并进行了大量的周边市场调查，估价对象周边交易案例丰富，对于近期销售、同类的房屋进行统计分析，排除特殊情况，取其平均销售单价作为委估对象的评估单价，若近期无销售情况，选用市场比较法进行评估。

市场比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。

销售收入=交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

2）比较实例概况

项 目账面净值调整后账面净值评估值增减额增减率%
ABCD=C-BE=D/B
流动资产78,622.9978,622.9995,747.2317,124.2421.78
长期股权投资净额600.00600.00598.64-1.36-0.23
投资性房地产1,439.381,439.382,344.69905.3162.90
固定资产29.8229.8262.7432.92110.40
其中：设备29.8229.8262.7432.92110.40
递延所得税资产1,703.101,703.101,537.88-165.22-9.70
资产总计82,395.2982,395.29100,291.1817,895.8921.72
流动负债41,881.3341,881.3341,930.0048.670.12
非流动负债14,329.8114,329.8112,441.33-1,888.48-13.18
负债总计56,211.1456,211.1454,371.33-1,839.81-3.27
净资产26,184.1426,184.1445,919.8519,735.7175.37

3）评估结论

经评估，开发产品账面399,174,084.03元，评估值为496,430,326.00元，增值97,256,241.97元，增值率24.36%。增值的主要原因是评估采用市场法，近几年房地产上涨较快，开发产品中考虑了一定利润，造成评估增值。

（2）开发成本评估情况

1）评估方法选择

开发成本主要为土地价款、前期工程费、建筑安装工程费等建设成本，委估项目为在建房地产开发项目，采用假设开发法能够较为准确地模拟整个后期的开发过程以及收入、成本、资金运用等情况，同时周边地区存在足够多的土地成交案例，能够通过进行各因素比较估算其土地价值，故评估人员认为采用假设开发法和成本法进行评估是适宜的。

① 成本法：

开发成本价值=土地成本+建设成本+开发商利润

A. 土地使用权采用市场法。

市场比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。基本计算公式为：

评估对象比准地价 = 交易实例地价 × 交易情况修正系数 × 交易日期修正系数 × 区域因素修正系数 × 个别因素修正系数 × 容积率修正

B. 土地使用权以外的建设成本

对于企业实际支付的工程费和开发间接费，在核实支付情况并分析其合理性的基础上，予以评估确认。对于资金成本，以重新估算的土地价值和开发成本为基数，按合理的期限计算利息。

C. 开发商利润

开发商利润=建设成本×适当利润率

② 假设开发法

假设开发法是指根据最高最佳原则测算委估土地开发后的房地产价值，扣除后续建筑成本、前期专业费用、管理费用、销售费用、销售税金、土地增值税、合理利润等，以此确定委估项目的价值。

开发成本价值= 开发后总楼价 – 销售费用 – 销售税金及附加 – 后续建筑成本 – 后续前期专业费用 – 后续管理费用 –开发商利润 – 所得税 – 土地增值税

3）评估过程

① 成本法

比较因素条件说明表

案例

比较因素

委估物业案例A案例B案例C
中北高科技产业园中北高科技产业园中北高科技产业园中北高科技产业园
坐落位置31幢10号楼B2-110B2-102
物业用途/类型工业工业工业工业
建筑面积1,058.391489.31239.4179.36
交易价格 19,361,0302,872,920980,000
交易单价-13,00012,00012,349
交易日期-2013/9/12013/9/232013/7/22
交易情况-成交价成交价成交价
区域因素交通条件靠近外环西路，津静公路，公交线路较少，交通条件较好靠近外环西路，津静公路，公交线路较少，交通条件较好靠近外环西路，津静公路，公交线路较少，交通条件较好靠近外环西路，津静公路，公交线路较少，交通条件较好
商业繁华度距区域商业中心较近距区域商业中心较近距区域商业中心较近距区域商业中心较近
基础设施配套完备度完备完备完备完备
公共设施配套一般一般一般一般
环境质量优劣度一般一般一般一般
个别因素建筑面积1,058.391,489.31239.4179.36
建筑结构钢混钢混钢混钢混
楼层一般一般一般一般
设施与装修状况较好较好较好较好
用途总部办公楼总部办公楼配套商业配套商业

A. 土地使用权评估价值

评估价值＝评估单价×年期修系数×土地面积

＝1,183×0.9874×47,212

＝55,150,000元(取整)

A地块规划容积率为1.4，D地块规划容积率为2.18，虽然工业用地评估时未考虑容积率因素，但委估项目开发类型为工业办公楼，可开发面积较大即可销售面积更多，效益更大，因此在A地块地面价上作10%修正，作为D地块土地单价，同时D地块土地年限修正系数= [1-1/(1+6%)47.4] / [1-1/(1+6%)50] =0.9906，则

D地块评估价值=1,183×（1+10%）×0.9906×89,525.1=115,400,000元。

B. 土地税费

土地契税为地价的3%，则

A地块契税=55,150,000×3%=1,654,500元，

D地块契税=115,400,000×3%=3,462,000元。

C. 已投入的建设成本

除土地开发成本外，其他的开发成本主要为设计勘察、大市政配套等前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费及资本化利息。A地块于2010年下半年开工建设，根据中国统计网公布的天津建安工程造价指数，2010-2012年期日修正=(4.2%/12×6+1) ×109%×100.075%=111.37%。

以建筑安装费为例，评估值=151,295,956.34×111.37%=168,498,307元。

其他开发费用同法取得。

D. 资本化利息

利率按银行同期1-3年贷款期限确定为6.15%，根据项目的规模，项目开发建设周期一般需2.5年时间左右，假定施工期内均匀投入，则

资金成本=(11,887,745+168,498,307+13,895,720+37,309+391,391)×6.15%×2.5/2 = 14,968,368元。

E. 开发商毛利润

根据公布的2012年中国房地产上市公司的成本费用利润率31.87%，并参照A地块项目预测的成本收益，确定开发商成本费用利润率为35%，目前付款进度达55%左右，则开发商毛利润

=(11,887,745+168,498,307+13,895,720+37,309+391,391+4,963,739+14,968,368)×35%×55%=41,318,696元。

F. 成本法评估价值

经成本法评估，A、D价值为：

案例

比较因素

估价对象可比实例A可比实例B可比实例C
津西青（挂）G2012-42号津西青（挂）G2011-36号津西青（挂）G2011-53号
地块名称天津九胜投资发展有限公司天津程普工程机械有限公司天津宝钢钢材配送有限公司中乒投资集团有限公司
坐落西青区中北镇津静公路北西青区杨柳青工业园青致路以东西青区中北镇春光路以西西青区大寺镇大寺工业园规划路四以东
土地用途工业工矿仓储用地工业工矿仓储
土地面积47212.008629.802855.0046349.70
容积率1.40≥0.8大于或等于0.6≥0.7
成交价格（万元）——859.00341.004,450.00
楼地面价（元/平方米）——995.001,194.00960.00
交易日期——2013/4/242012/12/102012-05-21
交易情况——成交价成交价成交价
区域因素交通情况靠近外环西路，津静公路，公交线路较少，交通条件较好靠近荣乌高速公路，公交线路较少，距市区远，交通条件一般靠近外环西路，津静公路，公交线路较少，交通条件较好靠近荣乌高速公路，公交线路较少，距市区远，交通条件一般
商业繁华度距区域商业中心较近距社区商业中心较近距区域商业中心较近距社区商业中心较近
基础设施完备度配套设施完备配套设施完备配套设施完备配套设施完备
公建配套完备度公建配套完备公建配套完备公建配套完备公建配套完备
环境质量优劣度环境较好环境较好环境较好环境较好
个别因素宗地面积一般较大较适宜较小
宗地形状规则规则规则规则
规划前景及发展潜力一般较好一般一般
临街状况较好较好较好较好
用途工业工矿仓储用地工业工矿仓储

D地块目前尚未开发，因此不计资金成本及开发商利润。

② 假设开发法

D地块目前尚未确定规划设计方案，因此仅对A地块进行假设开发法测算。

A. 开发完成后总收入

采用市场法确定开发完成后总收入。

由于销售收入的实现是在未来，因此需要将该部分收入折现成为评估基准日的价值。销售收入的实现均假定为期末，本项评估项目参照央行三至五年期贷款利率6.4%作为收入折现率。

销售进度预测及楼价折现如下：

销售期年期销售进度当期销售收入折现系数折现后销售收入
2013/12/310.35%39,280,6280.981638,557,864
2014/12/311.310%78,561,2560.922572,472,759
2015/12/312.335%274,964,3960.867238,394,131
2016/12/313.350%392,806,2800.8149320,097,838
合计 100%785,612,560 669,522,592

B. 销售费用

销售费用主要是指开发商在楼盘销售过程中的广告、营销策划、聘请销售人员、代理佣金等支出。根据房地产销售市场的一般规律，该部分费用约占销售总额的1%- 5%，考虑到该项目规模大小及市场调控政策力度，按常规确定销售期需投入的销售费用为3%。则销售费用为669,522,592×3% =20,085,678元。

C. 销售税金

销售税金主要是指销售商品房所需支付的营业税及其附加，委估企业为销售收入的5.65%。则销售税金=669,522,592×5.65% =37,828,026元。

D. 建设成本

a. 总建设成本

根据该项目设计指标、企业提供的成本测算，并参照目前造价行情估算建筑成本明细如下(不含资金成本)：

项目面积 (㎡)单价（元/㎡）小计（元）
主体土建工程费70,411.431,500105,617,145
设备安装工程费70,411.4380056,329,144
配套设施费70,411.4350035,205,715
装修工程70,411.431,00070,411,430
地下车库10,475.383,00031,426,140
造价小计 4,246298,989,574
前期费用 5%14,949,479
期间费用 3%8,969,687
不可预见费用 2%5,979,791
总建筑成本 4,671328,888,531

b. 建设成本现值

已投入建设成本=开发成本-土地成本-资金成本

=274,074,257.73-40,298,913.14-54,486,298.38

=179,289,046元

后续建设成本=总建筑成本-已投入建设成本

=328,888,531-179,289,046=149,599,485元

建安成本的投入假定为期末，本评估项目折现率确定为央行三至五年期贷款利率6.4%。整个建设成本投入进度具体测算如下：

建设期年期投入比例当期投资金额折现系数建设成本现值
2013/12/310.330%44,879,8460.981644,054,057
2014/12/311.370%104,719,6400.922596,603,868
合计 100%149,599,486 140,657,925

E. 开发商利润

指开发成本经评估后，新股东进入产生的后续含税利润。

项目预计2013年交付使用，尚需投入较大的续建成本，根据公布的2012年中国房地产上市公司的成本费用利润率31.87%，并参照A地块项目预测的成本收益，确定开发商成本费用利润率为35%，项目实际付款进度已达55%，则

开发利润=已建成本×开发利润率×（1-付款进度）+后续建筑成本×开发利润率= 已建成本× （35%×（1-55%））+140,657,925 ×35%

= 0.1575×已建成本+49,230,274

公式中已建成本指开发成本假设开发法评估结果，需通过迭代计算。

F. 土地增值税

按土地增值税税法测算过程如下：（通过迭代计算）

序号项目按账面估算取价依据
1销售收入785,612,560假设开发法总楼价
2在建工程335,852,173评估结果
3契税 已包含在序号2中
4建安成本149,599,485假设开发法估算
5销售及财务费用48,545,166(2-4项合计)×10%
6销售税金44,387,110销售收入×5.65%
7额外扣除97,090,332(2-4项合计)×20%
8扣除项目合计675,474,266按税法估算
9土地增值额110,138,294销售收入-扣除项目合计
10增值率16.3%土地增值额/扣除项目合计
11土地增值税33,041,488增值额×30%
12土地增值税现值32,971,8013.3年后清算折现

G. 开发成本评估值

根据计算公式：

开发成本 = 开发后总楼价 – 销售费用 – 销售税金及附加–后续建设成本– 开发商利润–土地增值税

=669,522,592-20,085,678-37,828,026-140,657,925– (0.1575×已建成本+49,230,274) - 32,971,801

开发成本=335,852,171元。

4）评估结果

A地块成本法结果312,765,775元，假设开发法结果335,852,171元，两种方法差异在范围内，由于房地产市场价格不稳定，假设开发法后期确定售价及收益价值较为困难，因此直接采用成本法作为评估结果，即A地块开发成本为312,765,775元。

D地块为尚未开发的土地使用权，故直接采用成本法结果119,305,344元。

开发成本=A地块+D地块=312,765,775+119,305,344=432,071,119元。

成本法评估结果=开发成本-土地增值税-企业所得税

=432,071,119-0-9,060,000

=423,011,119元

委估存货—开发成本账面值358,466,404.48元，评估结果423,011,119元，增值的主要原因一是委估项目土地使用权采用市场法确定地价时近几年土地上涨较快；二是已投入的开发成本考虑适当的开发商利润引起评估增值。综合上述原因，开发成本评估增值。

3、投资性房地产评估情况分析

委估投资性房地产账面原值14,417,946.68元，账面净值14,393,763.50元，为B地块已出租及拟出租房产，共5套，明细如下：

部位权证编号建筑面积（M2）总成本净值
2-10房地证津字第111051273139号161.951,031,341.061,031,341.06
2-10房地证津字第111051273144号160.151,019,878.181,007,129.70
2-11房地证津字第111051273145号239.411,524,627.131,513,192.43
9-1房地证津字第111051273061号632.624,229,599.174,229,599.17
9-2房地证津字第111051273062号989.036,612,501.146,612,501.14
小计 2,183.1614,417,946.6814,393,763.50

委估对象为B地块配套商业，2号楼于评估基准日已全部出租，处于正常使用状态。其中：109、110已签订协议带租约出售，销售单价为12,000元/平方米。19号楼为拟出租房产。

委估对象租金水平如下：

部位建筑面积（㎡）月租金（元/月）平方米租金（元/㎡/天）备注
2-104161.957,773.601.6已签
2-109160.157,206.751.5已签
2-110239.4110,773.451.5已签
19-1632.62 2拟签
19-2989.03 2拟签

该房产所在的项目是中北工业园较早开发完成的项目，周围尚无类型相同的物业出租可参考比较，企业销售部门通过对市场的了解分析后进行定价并签订出租协议。

1）评估过程

A、销售价值

投资性房产市场法评估方法及过程同开发产品，不再赘述。

B、收益法

以19-2为例

① 确定年租金收入

根据预计租金，确定委估对象起始年租金2.0元/㎡/天。年租金增长率为3%，空置率为5%。

2013年租金收入 =2.0 ×365×989.03× (1-5%) = 685,892元。

② 确定年总费用

A.房产税 取年总收入的12%

B.营业税及附加 取年总收入的5.65%

C.管理及营销费用 取年总收入的2%

D.维修及保险费 取年总收入的5%

③ 确定年净收益

年净收益 = 年有效收入 – 年总费用

④ 确定资本化率 (r)

折现率＝安全利率 + 风险报酬率

安全利率取一年期存款利率3.0%。

风险报酬率＝经营风险利率 + 财务风险利率 + 行业风险利率

经营风险率主要是指企业在经营过程中，市场需求，要素供给，以及同类企业间的竞争给企业未来预期收益带来的不确定性影响。估价对象距轨交较近，各方面配套设施和条件都比较成熟，商业氛围较差，故经营风险率取值1.5%。

财务风险率主要是指企业在经营过程中，资金周转、资金调度，以及资金融通中可能出现的不确定性因素而影响企业的预期收益。估价对象的建筑物已建成，基本不需投入资金，故财务风险率取值1.0%。

行业风险率主要是企业所在行业的行业性市场特点、投资开发特点，以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。虽然目前房地产调控严厉，但商业市场相对稳定，故取行业风险率为1.5%。

折现率＝3.0%＋1.5%＋1.0%＋1.5% ＝7.0%。

⑤ 确定收益年限(n)

根据房地产估价规范，房地产的收益年限为土地出让年限。委估对象土地终止日期2060年1月25日，故确定收益年限为46.1年。

⑥ 建筑物余值 (Vp)

假设房地产保有期间的维修费投入能使委估建筑物保持目前的成新状况(约90%)，则土地使用权期满后建筑物余值 = 3,500 ×
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