1、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

公司简介

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2、主要财务数据和股东变化

（1）主要财务数据

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

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（2）前10名股东持股情况表

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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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3、管理层讨论与分析

(1)房地产行业运行情况

2013年，我国房地产行业总体延续了2012年下半年以来的回暖势头，自住和首改需求持续释放，推动行业景气度向好。2013年底中央经济工作会议将房地产行业调控的着力点放在公租房等保障房建设上，在改革发展中厘清政企职能，为房地产市场健康发展奠定了坚实的基础。

2013年，全国商品房销售面积130,551万平方米，比上年增长17.3%，增速比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%。全年商品房销售额81,428亿元，增长26.3%，增速比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%。2013年，全国商品房成交均价同比增长7.7%，较2012年增幅基本一致；其中住宅成交均价同比增长7.7%。2013年底，全国多地调控政策收紧，导致市场成交受到一定影响。

2013年，全国房地产开发投资86,013亿元，比上年增长19.8%，增速比2012年提高3.6个百分点；其中，住宅投资58,951亿元，比上年增长19.4%。预计2014年房地产投资同比增幅将继续保持平稳态势。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38,814万平方米，比上年增长8.8%；土地成交价款9,918亿元，增长33.9%。2013年以来，土地市场成交同比跌幅整体呈现收窄态势，土地市场伴随楼市回暖日益火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比再次止跌回升。土地市场的活跃将有利于未来1-2年内商品房市场的供应增加。

2013年，房地产开发企业房屋新开工面积201,208万平方米，比上年增长13.5%；其中，住宅新开工面积145,845万平方米，增长11.6%。房屋新开工面积同比增幅由负转正，实现低谷反弹。随着市场的回暖，房地产企业投资意愿回升，投资力度和步伐加快。

（2）报告期内公司经营情况

报告期内，公司以“持续发展”为核心，以“提升管理、加快周转、合理负债、适度扩张”为风险控制对策，秉承稳健、务实的经营理念，不断提高企业持续经营能力。2013年公司实现营业收入165,774.66万元，同比减少15.52%；实现营业利润34,121.25万元，同比减少10.44%；实现归属于上市公司所有者净利润21,937.74万元，同比减少11.75%。

2013年，公司新开工建筑面积16.48万平方米，完成年度计划的66.99%，新开工项目包括肇庆星湖名郡石溪雅苑、黄山江南新城B区4-1和D转角、杭州锦润公寓。开工未达标主要系肇庆星湖名郡西湖新筑二期推迟至2014年开工。

2013年，公司实现商品房合同销售金额18.11亿元，完成年度计划的72.98%，公司年度销售计划完成不足主要系在杭项目受限购限贷政策及二套房贷首付比例上调政策的影响，加之锦润公寓二次加推时间和武林外滩开盘时间均较晚，致使该两项目未能完成年初制定的销售计划目标。公司全年完成竣工面积13.64万平方米，完成年度计划的100%。

报告期内，公司各项目进度情况如下：

东承府（杭州）：在建建筑面积15.17万平米，截至报告期末，项目已完成排屋外立面装饰工程的80%、小高层外立面装饰工程的80%。

鼎悦府（杭州）：在建建筑面积11.50万平米，截至报告期末，项目已完成所有楼幢结构结顶和砌筑工程，并开始进行公共部位装修。

武林外滩（杭州）：在建建筑面积11.05万平米，截至报告期末，项目正在进行主体施工。

锦润公寓（杭州）：全年新开工面积为9.93万平米，截至报告期末，项目已完成所有楼幢的地下室施工，开始进入主体结构施工。

江南新城（黄山）：全年新开工面积为2.99万平米，竣工面积为9.95万平米，项目荣获黄山市建筑房地产民营企业纳税“10强企业”称号。

星湖名郡（肇庆）：全年新开工面积为3.56万平米，竣工面积为3.69万平米，项目荣获第十六届广东（肇庆）房地产博览会“2013年最佳住宅小区”称号。

桃源项目（杭政储出2013-28号地块）：4月通过拍卖取得土地，截至报告期末，已付清土地出让价款，并完成国有土地使用证领取工作和施工图设计工作。

舟山项目：4月通过拍卖取得舟山临城LKa-3-25b地块，11月份通过拍卖取得舟山临城LKa-3-25c地块。截至报告期，临城LKa-3-25b地块已完成国有土地使用证、建设用地规划许可证的领取工作。

2013年，公司新增土地储备3宗，合计占地面积9.48万平米，新增容积率内建筑面积19.93万平米。杭州1宗，占地面积2.80万平米，容积率内建筑面积7.36万平米。舟山两宗，合计占地面积6.68万平米，容积率内建筑面积12.57万平米。

截止报告期末，公司储备的规划可建建筑面积116.60万平方米，其中权益可建建筑面积98.27万平方米。代建项目一个，建筑面积16.64万平方米。

（3）行业竞争格局及未来发展趋势

2013年，全国各地房地产市场发展差异化显著，一线城市涨幅明显，三四线城市相对平稳。在限购、限贷、限价政策以及房产税预期影响下，首次置业和改善型置业已成为市场主流，房地产去投资化趋势明显。结合行业运营数据及专业研究机构的观点，我们认为2014年房地产政策调控的重心有三大转变：一是调控重点从抑制需求和价格逐步转向加大住房供应，包括保障房的建设和供给；二是调控方式将从行政直接干预为主，逐步转向充分发挥市场自我调节机制；三是由短期政策干预向长效机制转变。

在供给方面，结合我国宏观经济背景、房地产调控政策变化、各地土地供应计划、保障性安居工程建设计划，预计2014年全国房地产供应类指标还将继续上行，但增幅相较2013年略有回落。在成交量方面，经过2012-2013年的爆发后，预计2014年需求将有所减退。2013年四季度开始的一二线城市成交回落将趋稳，预计全年成交总额仍将保持一定的正增长。

在刚性需求为主的市场中，商品住宅的建筑品质、配套设施的重要性凸显，这就要求开发商打造综合性能优异的产品。此外，随着房地产行业竞争的加剧和集中度的提升，规模优势和周转速度成为房企制胜的关键，这就要求开发商提升管理水平，转变经营思路，在拿地、开发、销售、融资等方面采用更多创新手段。

（4）公司发展战略和发展思路

面对持续的行业调控和日趋激烈的市场竞争，公司仍将坚持以房地产开发为主业，以开发“产品精致、功能齐全、性价比高”的中小户型普通住宅为主导产品，在深耕杭州、黄山、肇庆三地市场的同时，做好浙江舟山的布点，形成以长三角为中心的发展模式。此外，公司将发挥自身的技术优势和管理优势，适度参与保障房代建。公司将在房地产私募基金等领域进行积极的探索，寻找新的利润增长点。

2014年，公司的主要工作是努力抓好以下六大环节:“抓销售、去存量，定标准、明目标，控费用、抓效率”，其中，销售是2014年的工作重心所在。这是公司在严峻的市场形势下赢得发展先机、持续生存的关键所在。具体将做好以下四方面工作：

第一，抓销售，去存量。重点做好鼎悦府、东承府、锦润公寓、武林外滩的持续销售工作；桃源项目、舟山项目的新盘推广工作；黄山项目、肇庆项目和集团存量项目的加速去化工作。在楼市调控主基调不变的背景下，公司的营销策略开始向纵深推进，采取一系列更精细化、更灵活的营销措施。

第二，定标准、明目标。确定工作标准，明确前进目标。持续完善KPI考核目标，明确团队工作目标。逐步形成设计标准化产品，标准开发周期，提高产品复制能力。在项目施工过程中，建立并完善原有的施工流程，建立标准化体系。继续推进营销标准化，整合资源，提升销售能力。

第三，控费用、抓效率。2014年，公司将着重通过高效率的综合管理，进一步提高企业的管理效率和经营效率，从而使得公司的生产、经营等各方面流程实现再造和优化。继续优化实施ERP项目，搭建高效率管理平台。加强全员能力培训，提高团队工作效率。增强时间观念，养成PDCA闭环管理工作习惯。

第四，加强预算目标控制，拓展房地产资本经营。继续提高项目成本管控能力，通过落实目标成本责任制来强化项目成本控制工作，重点强化现场联系单的管理来提升成本控制能力。通过化小单元，明确分工与责任，明确各个单元管理费用、财务费用、营销费用等，进行事前、事中、事后的全程控制，加强各个部门的预算目标控制。

2014年，公司计划实现合同签约金额27亿元，公司在杭各项目以及黄山、肇庆、舟山三个外地项目均已下达销售任务指标。2014年公司计划新开工面积44.42万平方米，主要为杭州桃源项目、舟山临城项目、黄山江南新城（部分）和肇庆星湖名郡（部分）。2014年公司计划实现竣工面积31.43万平米，主要为杭州东承府、黄山江南新城（部分）和肇庆星湖名郡（部分）。

4、涉及财务报告的相关事项

（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

不适用。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

不适用。

（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

本年度新设立四家子公司，分别是浙江汇鸣投资管理有限公司、黄山汇宇投资管理有限公司、浙江鼎源房地产开发有限公司、舟山鼎宇房地产开发有限公司。

（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

不适用。

（5）对2014年1-3月经营业绩的预计

2014年1-3月预计的经营业绩情况：净利润为正，同比下降50％以上

净利润为正，同比下降50％以上

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董事长：王轶磊

广宇集团股份有限公司

二〇一四年二月十四日

股票简称	广宇集团	股票代码		002133
股票上市交易所	深圳证券交易所
联系人和联系方式	董事会秘书		证券事务代表
姓名	华欣		方珍慧
电话	0571-87925786		0571-87925786
传真	0571-87925813		0571-87925813
电子信箱	gyjtdb@163.com		gyjtdb@163.com

	2013年	2012年	本年比上年增减(%)	2011年
营业收入（元）	1,657,746,628.82	1,962,263,249.36	-15.52%	1,914,408,220.87
归属于上市公司股东的净利润（元）	219,377,374.68	248,580,967.57	-11.75%	288,238,718.18
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）	209,879,553.94	216,278,432.68	-2.96%	289,538,281.50
经营活动产生的现金流量净额（元）	-909,349,897.72	253,275,544.54	-459.04%	-263,075,950.72
基本每股收益（元/股）	0.37	0.42	-11.9%	0.48
稀释每股收益（元/股）	0.37	0.42	-11.9%	0.48
加权平均净资产收益率（%）	11.58%	14.51%	-2.93%	19.21%
	2013年末	2012年末	本年末比上年末增减(%)	2011年末
总资产（元）	8,014,440,268.80	7,106,550,504.07	12.78%	6,707,011,826.90
归属于上市公司股东的净资产（元）	1,984,023,964.78	1,812,518,763.40	9.46%	1,613,803,212.78

报告期末股东总数		44,298		年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	43,723
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例（%）	持股数量	持有有限售条件的股份数量	质押或冻结情况
					股份状态	数量
杭州平海投资有限公司	境内非国有法人	22.52%	134,757,000	101,067,750	质押	43,598,000
王鹤鸣	境内自然人	12.11%	72,447,480	72,447,480
张琴	境内自然人	1.55%	9,285,285
王孝勤	境内自然人	1.28%	7,680,000
朱如波	境内自然人	1.19%	7,144,360
单康康	境内自然人	0.8%	4,780,000
徐卫	境内自然人	0.75%	4,500,000
陈秋琴	境内自然人	0.72%	4,286,058
贾燕	境内自然人	0.69%	4,108,611
蔡东胜	境内自然人	0.67%	4,000,000
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司实际控制人一致行动人王鹤鸣与流通股东单康康存在关联关系。除此之外，公司未知其它股东之间是否存在关联关系。

2014年1-3月归属于上市公司股东的净利润变动幅度（%）	-95%	至	-50%
2014年1-3月归属于上市公司股东的净利润区间（万元）	504.27	至	5,042.68
2013年1-3月归属于上市公司股东的净利润（万元）	10,085.35
业绩变动的原因说明	2014年一季度公司没有新的楼盘交付，房地产结转收入金额低于上年同期数。