但是，风云变幻的房地产调控政策，令自住房是否迎来持续大发展依然成谜。

　国土资源部原司长郑振源向中国证券报记者介绍，近10年来，大约47%的国有建设用地分给了工业用地，只有27%分配给了住宅。此前，除非企业破产或者搬迁，企业才会将工业用地腾挪。而按照北京最新的自住房政策，日后工业用地转化为自住型商品房用地的比例将逐步加大。

　随着地方“两会”日前密集召开，各地房地产政策逐步明朗。与此前大不相同的是，各地开始根据自身特点，因地制宜地制定调控政策。有土地专家在分析新一届政府上任以来的房地产调控思路走向时指出，政府稳定房价已经不再刻意突出中央在调控中的主导角色，而是突出地方政府在调控当中的主体作用。“中央不再统一发号施令，一刀切；地方政府将在未来的调控当中更为积极，政策方面也会出现明显的差别化。”

　具体到房地产调控政策最为复杂和敏感的北京来说，自住房将成为政府房地产调控政策创新的主要着力点。北京市住建委副主任王荣武此前曾对媒体表示：“由于过去的调控思路是以限制需求为主，在供给端考虑较少，因此市场上缺乏与‘夹心层’收入水平相称的房源。自住型商品住房政策就是针对‘夹心层’需求出台的。”

　“从市政府提出的自住型商品房政策来看，北京市实际上正在形成‘高端有市场，中端有支持，低端有保障’的三元调控格局。”某地产专家向中国证券报记者表示，“从目前迹象看，北京市政府正在多渠道扩大土地供给，提高政策性住房供应比例。在此过程中，农村集体土地改革的推进由于牵涉利益众多，进程会相对缓慢，而工业用地资源或将率先释放。”

　“如果2014年5万套能够成为事实，那么北京楼市的整体市场结构将出现质变。”该专家为中国证券报记者算了一笔账：最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅，平均一年在8万套左右，如果供应5万套自住型商品房，也就是占市场成交的60%将都是限制价格的商品房。

　金隅股份也认可自住房对北京楼市调控的积极作用，认为新政策实际上让出了无限竞价的空间。“以往房地产开发土地招拍挂过程中的竞价，直接造成未经建设时的楼面价就可能达到4万元以上，再加上税收、施工费用等，房价降下来是不可能的。但自住房建设用地不用竞价，而是采用招标的方式，政府让出了部分空间。”金隅嘉业党委书记张启承表示。

　自住型商品房实际上是一种共有产权的商品房，个人对自住房屋未来的收益权中有一部分要归政府所有，政府出让部分利益，使自住房价低于周边市场，居住不受到任何影响，但是倘若销售，政府当时出让的相关利益将进行回收。金隅股份副总经理王世忠介绍说，“比如目前自住房单价为2万元，若干年后房屋的销售价格达到4万元，其中的2万元单价差额亦即涨价的30%，将由政府直接扣除。自住型商品房主要是控制房价，最厉害的是持续不断的推出。每个项目只要有一定比例的自住房，对周边房价下调肯定有影响。比如，通州某自住房项目定价为1.2万/平米，周边高价房怎么可能卖得动呢？”

　但中国证券报记者在采访中也发现，虽然北京市政府大力推广自住房力度有增无减，但自住房政策正在受到社会各界尤其是学术界越来越多的质疑。经济学家华生日前在“中国城镇化与新土改”论坛上就表示，自住房实际上是一种“扭曲”政策，并不是符合市场化的规范做法，恰恰反映出政府制定政策方面随意性较强。

　董昕认为自住性房在本质上与经济适用房无异，都是政府限制价格、限制销售对象的保障性住房，也难以摆脱经济适用房存在的种种弊端。她解释说，从2007年开始，中国城镇人均住房建筑面积就已经超过30平米，而且逐年增加，可见，中国住房的结构性问题远大于总量问题。北京环境、资源已经达到甚至超过了承受极限，引导人口的合理有序流动，利用税收等手段“盘活住房存量”，更有利于解决北京住房的问题。

　实际上，目前业内学者诟病自住型商品房政策，与若干年前诟病经济适用房政策如出一辙。“能享受的毕竟是少数，而且不少比例是有房一族在申请此项‘福利’，导致的结果是有房的依然有房，没房子的依然没房。”

　面对诟病与质疑，北京自住型商品房究竟是短期还是长期政策仍然存疑，金隅股份自有土地转变为自住房用地的可持续性也要打上问号。

　“实际上，不仅金隅股份，任何房企要想在房地产调控重压之下生存和发展，就必须调整相应的战略。这种战略调整包括三个要点：一是产品线重塑，二是区域识别成为企业的关注对象，三是模式要进行创新。政策大网铺开，房企如果没有创新，很难超越常规盈利的获取。”有地产专家指出。

　在北京地产界，金隅一直以保障房大户著称，其开发节奏也一直是“跟着政府走”。王世忠对中国证券报记者透露，1998年北京市政府决定开发经济适用房时，金隅嘉业就开发建设了北京第一批经济适用房项目。“该项目位于北京市东五环附近的管庄，项目销售许可证即是京经适房001号。”此后两限房、廉租房、公租房等项目，也都是按照政府的要求和政策导向在做。

　寇元虎向中国证券报记者透露，金隅股份每年都会有2-3块自有用地的转化，多则七八十万平米，少则四五十万平米。目前金隅嘉业又有3块自用土地报给北京市政府相关部门，但具体成为哪种“业态”，则要根据政府相关规划来定。

　金隅股份公司层面强调了“以不变应万变”的保障房逻辑。寇元虎表示，目前公司是按照北京市政府2013年2万套、2014年5万套自住房的安排思路在走，如果政策按此落地，公司的承接会非常顺利，如果政府有中心城区人口纾解等其他安排，公司也会按照相应政策进行调整。

　王世忠对中国证券报记者说：“无论房地产调控政策如何变化，一线城市的限购肯定不会放松。政府在保障房建设力度方面仍会加大，这些都将为金隅股份的发展带来巨大机会。金隅嘉业2014年的目标是，争取在2013年基础上，销售收入和现金收入再实现翻番。”

　中国证券报记者最新获悉，不仅在北京，金隅嘉业已经将保障房触角伸向外埠，日前公司已经在青岛展开与政府的合作，共建当地保障性住房项目。