□本报记者 黄莹颖

　过去数年，房地产基金从无到有，从小到大，经历了一波快速的井喷式增长。目前全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题——股权/债股结合投资方式发展。

　井喷式增长

　房地产基金在2008年前极为罕见，不过自2008以来，随着房地产行业的变化，其数量与规模逐步增加，并在2010年迎来井喷式增长。德邦证券数据显示，在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。2010年新募基金数量即达41只，募集规模163.75亿元。2011年更是房地产基金井喷的一年，新募基金97只，募集规模712.316亿元。2012年人民币房地产基金进入市场调整，新募基金共63只，涉及金额369.5亿元。另据深圳市私募基金协会统计，截至2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。

　目前国内人民币房地产基金的管理机构中，以独立品牌内资GP为主流，数量约占整个市场的52%，管理资金量占整个市场的55%。外资GP 以美元基金为主，也有少量外资机构如铁狮门、普凯等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的13%，管理资金量占整个市场的5%。同时，房地产商关联GP目前占据市场约三成的份额。金融机构关联GP数量占市场的8%，管理资金量占市场的12%。

　根据诺承统计的数据，在已有资料的54家管理机构中，只有5家机构管理基金数量达到十只以上，总管理规模141.75亿元；而有11家机构管理基金数在4-9只基金之间，总管理规模415.06亿元；17家机构管理基金数为2-3只基金，总管理规模446.9亿元；21家机构管理基金数为1只，总管理规模240亿元。

　目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%；以股权和债权结合进行投资的机构数量占37%，管理资金量占到了总管理资金量的38%；单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。

　国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%；3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。

　风格逐步成熟

　由于大部分人民币房地产基金未到期，不易比较其收益情况。但根据德邦证券的调研结果显示，市场上已实现退出的基金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平在7%-9%左右。大多数的股权类投资项目的回报率高于20%，集中在20%-50%区间内。而债权类投资项目的回报率约在15%上下。

　总体而言，半数以上的房地产基金关注于住宅地产或者与住宅相关的综合性房地产开发。住宅地产是目前国内大多数房地产基金的投资主题，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产的融投资业务；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。

　从投资者机构看，现阶段，房地产基金的LP主要以散户为主，以机会型投资为利益驱动因素。德邦证券认为，从未来房地产基金的发展趋势和投资人资产配置的实际因素出发，机构投资人将会成为人民币房地产基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的迅速发展和成熟。退出方式主要以项目方回购或者散售为主。未来，房地产基金的退出方式将向更为成熟的市场机制发展，REITs和机构投资人的大型收购将成为市场主要的退出方式。

　现阶段，房地产基金管理机构与开发商存在着各种直接或间接附庸关系。但从未来市场的发展趋势和房地产基金作为资产类别的角度出发，德邦证券认为，独立基金品牌在募资能力、投资标的优化筛选、独立管理和运营、业绩退出回报等各个方面都将具有竞争优势。

　诺承投资报告认为，从2013开始，房地产基金不再是粗放式的一拥而上，而愈发体现出其对精细投资模式的要求：投资主题趋于明确，投资策略要求房地产基金团队具备高质量的管理运营能力，投资方式的变迁要求房地产基金不再局限于简单的债权结构，而寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计。2013年的市场开始向综合体/商业主题——股权/债股结合投资方式——二、三线城市的转移。具体表现为以商业、综合体为底层项目的房地产基金开始快速增长，基金退出收益率略微回落，以及基金创新结构设计的广泛出现。