□彭忠富

　近期美国前总统克林顿访华引起很大关注。他对于中国的发展模式提出了一点建议，希望中国不要把房地产业作为支柱产业。克林顿是一位颇有远见卓识的政治家，他对中国的经济增长模式了然于胸，对于美国因为过分倚重房地产业而给经济带来重创也是心有余悸。

　2013年福布斯中国富豪排行榜显示，今年的首富是大连万达集团的王健林，其从事的产业正是房地产。直到现在，房地产业仍然是非常赚钱的行业，是超级富豪的孵化器。解决了住房的刚性需求后，国人购置二套以上房产等固定资产，已经变成了一项投资需求。越来越多的企业主不再扩大企业经营，而是参与到房产的投机经营中来。房地产业跟土地财政紧密相连，各地房价之所以居高不下。因为房地产绑架了中国经济，不少地方政府采取不断提高土地出让金的办法来解决资金难题。房价高企，最终都转嫁到了消费者头上，不少人节衣缩食，从银行按揭贷款，成为房奴，没有多余的收入来提升自己的生活品质，这也就是中国内需增长乏力的原因。

　在美国，房地产业经历了一段高速繁荣的时期，不少投机客从中获利。可是没过几年，随着美联储调高利率至正常水平，引起房价大跌，美国的房利美和房地美债券退市，次贷危机爆发，影响范围波及全球。美国次贷危机引起的全球金融风暴，很大原因就是房地产泡沫；中东迪拜债务危机也主要是房地产泡沫引起。所以，国际经验给我们提出一个警示，房地产泡沫危害很大，必须及早重视，否则会铸成大错。

　美国房地产市场的繁荣与萧条，值得我们认真深究一番，从中探寻出一些有益的规律来。房地产的繁荣与萧条一直在全球各地上演，但21世纪的这轮房地产行情却具有典型意义，其中尤以美国为最，涨入天堂，跌入地狱。究竟是什么原因导致了房地产的繁荣与萧条？在美国经济学家托马斯·索维尔的著作《房地产的繁荣与萧条》一书中，我们可以了解到美国房产泡沫的产生有着多方面的因素：国会两党有个政治目标，那就是追求较高的房屋自有率，也就是想实现“居者有其屋”的民生理想，但那些低收入群体，根本就无法满足银行的贷款购房标准，他们交不起首付款，甚至连月供也还不上。这就是现实，谁也改变不了，他们只能租房生活。

　可是为了达成“提高房屋自有率”的目标，国会通过了《社区再投资法案》，在政府机构及社会团体的压力下，银行以及银行背后的房利美和房地美联手“放宽信贷标准”，购房者大量增加，房价急剧攀升，供不应求，酿成虚假繁荣局面。结果当美联储将利率逐渐从1%的极低点一直提高到2006年的5.25%正常水平后，月供增加，那些低收入群体根本交不起月供，于是丧失抵押品赎回权，房产被银行收回，进行抛售，以图回笼资金。投机者紧跟着疯狂抛售楼盘，刚性购房者持币观望，房产供大于求，于是房价节节下降，房地产行业遭受重创，并蔓延至金融业等关联产业。

　索维尔认为，房地产繁荣与萧条的幕后推手有人性的优劣特性，美联储各项利率政策的具体影响，房利美或房地美对抵押贷款资格标准的规定与调整等。但最主要的原因在于政府的干预。政府越是干预，房价越是高涨，居住成本越是会侵吞更大的收入份额，这直接违背了市场经济规律。

　本书是索维尔在房地产方面总结历史、剖析教训的代表作。本书甫一出版，即成为美国人人必读的房地产泡沫入门书。中国的房地产虽仍行走在大牛市之中，但国人常常对其心有惴惴。房地产，一贯引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放依然转入壮观的溃败，而其影响将可能会持续数年才得以消退。

　书名：《房地产的繁荣与萧条》

　作者：（美）托马斯·索维尔

　出版社：机械工业出版社