名家连线

　陈国强

　中国房地产学会副会长

　名家连线摘要1

　未来应重点发展公租房、廉租房，也就是租赁型保障房，而不是产权型保障房。有些地方已明确将经适房退出保障房领域，北京新增的经适房项目也越来越少。租赁型保障房的投资主体可以是政府，也可以是企业和社会机构、社会资本。

　□本报记者 顾鑫

　近期，市场预期地产调控可能会有新思路，房地产调控长效机制或加快出台。中国房地产学会副会长陈国强在接受中国证券报记者专访时表示，就目前掌握的信息看，增加住房供给将代替抑制住房需求成为一条基础性政策理念，一些城市的限购、限价等措施预计将逐步淡出或退出，但北京、上海等一线城市的情况具有特殊性，限购措施或长期存在。

　“尽管过去调控中也强调在供应上做加法，但事实上做的并不理想，尤其是在一些重点城市。”陈国强认为，很多城市过去将调控重点放在抑制需求上面。现在中央提出“要千方百计增加住房供应”，应当既包括保障房，也包括商品房。即使完成“十二五”规划提出的建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户）、到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右的目标，保障房的供应量与市场的需求依然不匹配。

　土地稀缺是一个相对的概念。在世界范围内，人地关系比北京、上海等城市更紧张的例子有很多，但它们仍然较好地解决了住房问题，其经验值得借鉴。陈国强表示，在增加供应方面应该开拓思路。比如，一方面提高土地利用率；另一方面，一线城市核心圈的外围大有文章可做。如北京正在周边积极开发建设一些新城，随着交通等配套设施的完善，过去的时空观念已经发生改变。实际上，北京每年新增的住房需求中大约有一半已经外溢到周边的河北、天津等地。

　他认为，增加住房供给，除了在增量上做文章，还应当在存量上寻找出路。一是推动已批土地及时有效开发尽快投入使用；二是通过空置税、房产税、遗产税等税收手段让持有住房过多的人出租或者出售闲置房屋，促使存量房源进入市场。

　在陈国强看来，北京这类一线城市的情况具有特殊性，限购可能是一项长期措施。“如果不这么做，过去存在的需求过旺、房价上涨过快等问题可能再度爆发，毕竟很多外地甚至境外的财富阶层愿意到北京配置资产，增加再多的供应恐怕也难以从根本上缓解供求矛盾。这种情况非我国独有。”

　对于一线城市住房供需矛盾突出的问题，陈国强建议，应引导北京的流动人口向其他城市转移。当然前提是要让这些城市更具吸引力，比如有更多的就业机会、更好的生活居住条件、更优质的教育、医疗资源等。新型城镇化也强调大中小城市协调、均衡发展，公共资源应当向中小城市有所倾斜。

　精彩对话

　中国证券报：对于房地产调控长效机制，应该怎样理解？核心内容是不是房产税？

　陈国强：把房地产长效机制仅仅理解为房产税等措施太过片面、太过简单。长效机制应该是发展机制而非调控机制，更非一些人理解的狭隘房产税的概念。作为有利于行业发展的基础性制度安排，长效机制既包括基本住房制度、住房保障制度及土地税收金融等各专项制度，也包括按揭制、预售制、土地招拍挂等已经实施多年行之有效的既有制度，这些都是长效机制必不可少的组成部分。

　当前的关键是围绕建章立制、拾遗补缺和改进完善等展开多项工作，比如推进《住宅法》、《住房保障条例》等的编制与立法。

　北京这类一线城市的情况具有特殊性，限购可能是一项长期措施。如果不这么做，过去存在的需求过旺、房价上涨过快等问题可能再度爆发，毕竟很多外地甚至境外的财富阶层愿意到北京配置资产，增加再多的供应恐怕也难以从根本上缓解供求矛盾。这种情况非我国独有。

　（下转06版）

　上接01版

　推进全国住房信息系统建设及联网、不动产统一登记、全国住房普查等工作，推动各地编制住房建设、保障房建设规划等。

　中国证券报：中央关于保障房建设的提法与之前相比有何不同？

　陈国强：习近平总书记在近期的有关讲话中有不少新提法，比如“尽力而为和量力而行相结合”、“需要和可能的关系”、“住房保障和防止福利陷阱的关系”、“积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制”，这些论述具有新意，值得关注。非营利机构可以理解为社保机构、保险机构等，他们对于资金投资回报的要求不会太高，更注重考虑投资的安全性、稳定性。

　从保障房类型看，未来重点应当是发展公租房、廉租房，也就是租赁型保障房，而不是产权型保障房。有些地方已明确将经适房退出保障房领域，北京新增的经适房项目也越来越少。租赁型保障房的投资主体可以是政府，也可以是企业和社会机构、社会资本。

　中国证券报：部分三四线城市出现土地、住房供给“双松”，房地产开发投资的拐点是否来临？

　陈国强：最近两年20%左右的房地产投资增速与之前的高点相比已经下降很多。由于基数增大，未来投资增速可能进一步下降。目前部分城市出现住房供应过剩，投资风险增大，房企在投资决策时应保持谨慎。从调控政策的角度看，政策上不能一刀切，应强调差异化和针对性，同时让地方政府承担更多的调控责任。