声明及提示
一、发行人董事会声明
发行人已批准本募集说明书及其摘要，发行人董事会承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
二、发行人相关负责人声明
发行人的负责人和主管会计工作的负责人、会计部门负责人保证本期债券募集说明书及其摘要中财务报告真实、完整。
三、主承销商勤勉尽责声明
主承销商已对本募集说明书及其摘要进行了核查，不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
四、投资提示
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。主管部门对本期债券发行所作出的任何决定，均不表明其对债券风险作出实质性判断。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受本募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，投资者自行负责。
五、其他重大事项或风险提示
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
六、本期债券的基本要素
（一）债券名称：２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券（简称“１３渝双福债”）。
（二）发行总额：人民币１２亿元。
（三）债券期限及利率：本期债券为７年期固定利率债券，设置本金提前偿还条款，在债券存续期的第３、４、５、６、７年末分别按照债券发行总额的２０％、２０％、２０％、２０％和２０％的比例偿还债券本金。
本期债券票面利率为Ｓｈｉｂｏｒ 基准利率加上基本利差。基本利差的区间上限为３．５０％；Ｓｈｉｂｏｒ 基准利率为簿记建档日前五个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网（ｗｗｗ．Ｓｈｉｂｏｒ．ｏｒｇ）上公布的一年期Ｓｈｉｂｏｒ（１Ｙ）利率的算术平均数４．４０％（四舍五入保留两位小数）。本期债券的最终基本利差和最终票面利率将根据簿记建档结果，由发行人与簿记管理人按照国家有关规定协商一致确定，并报国家有关主管部门备案，在本期债券存续期内固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
（四）发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过上海证券交易所向机构投资者协议发行和通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者公开发行。
（五）发行对象：通过上海证券交易所发行部分的发行对象为在中国证券登记公司上海分公司开立合格证券账户的投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）；通过承销团成员设置的发行网点公开发行部分的发行对象为境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
（六）债券担保：本期债券为无担保债券。
（七）信用级别：经中诚信国际信用评级有限公司综合评定，本期债券的信用等级为ＡＡ，发行人主体信用等级为ＡＡ。
释义
在本募集说明书中，除非文中另有规定，下列词汇具有如下含义：
发行人／公司：指重庆市双福建设开发有限公司。
区政府：重庆市江津区人民政府。
区建委：重庆市江津区城乡建设委员会。
本期债券：指发行人发行的总额为人民币１２亿元的“２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券”。
本次发行：指经有关主管部门正式批准，本期债券在中国境内的公开发行。
募集说明书：指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募集说明书》。
募集说明书摘要：指发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募集说明书摘要》。
《债券持有人会议规则》：指《重庆市双福建设开发有限公司公司债券债券持有人会议规则》。
《债权代理协议》：指《重庆市双福建设开发有限公司公司债券债权代理协议》。
《账户及资金监管协议》：指《重庆市双福建设开发有限公司公司债券账户及资金监管协议》。
簿记建档：指由发行人与簿记管理人确定本期债券的票面利率簿记建档区间，投资者直接向簿记管理人发出申购订单，簿记管理人负责记录申购订单，最终由发行人与簿记管理人根据申购情况确定本期债券的最终发行利率的过程。
申购和配售办法说明：指簿记管理人为本次发行而制作的《２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券申购和配售办法说明》。
主承销商／华林证券／簿记管理人：指华林证券有限责任公司。
债权代理人／监管银行／中国银行：指中国银行股份有限公司重庆江津支行。
副主承销商：指广州证券有限责任公司。
分销商：指西南证券股份有限公司、国海证券股份有限公司、西藏同信证券有限责任公司、江海证券有限公司、华融证券股份有限公司。
承销团：指主承销商为本期债券发行组织的由主承销商、副主承销商和分销商组成的承销团。
余额包销：指承销团成员按承销团协议所约定的各自承销本期债券的份额，承担债券发行的风险，在发行期结束后，将各自未售出的债券全部自行购入，并按时、足额划拨本期债券各自承销份额对应的款项。
上交所：指上海证券交易所。
中央国债登记公司：指中央国债登记结算有限责任公司。
中国证券登记公司：指中国证券登记结算有限责任公司。
国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
投资者／债券持有人：指持有２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券的投资者（包括本期债券的初始购买人以及二级市场的购买人）。
法定节假日或休息日：指中华人民共和国的法定节假日或休息日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾省的法定节日或休息日）。
工作日：指北京市的商业银行对公营业日（不包括法定节假日或休息日）。
元：指人民币元。
第一条 债券发行依据
本期债券业经国家发展和改革委员会发改财金［２０１３］１８０７号文件批准公开发行。
第二条 本次债券发行的有关机构
一、发行人：重庆市双福建设开发有限公司
住 所：重庆市江津区双福双河社区
法定代表人：李勇
联 系 人：朱永闯
联系地址：重庆市江津区双福新区九江大道
联系电话：０２３－６１０８３８９９
传 真：０２３－６１０８３８９３
邮政编码：４０２２４７
二、承销团
（一）主承销商：华林证券有限责任公司
住 所：深圳市福田区民田路１７８号华融大厦５－６层
法定代表人：宋志江
联 系 人：樊起虹、邱志锋、乔刚、陈嘉颖
联系地址：北京市西城区金融大街３５号国际企业大厦Ａ座１７层
联系电话：０１０－８８０９１７５４
传 真：０１０－８８０９１７９６
邮政编码：１０００３３
（二）副主承销商：广州证券有限责任公司
住 所：广州市天河区珠江西路５号广州国际金融中心主塔１９层、２０层
法定代表人：刘东
联 系 人：张宁、赵唯
联系地址：广州市珠江新城珠江西路５号广州国际金融中心１９楼债券融资总部
联系电话：０２０－８８８３６９９９
传 真：０２０－８８８３６６４７
邮政编码：５１０６２３
（三）分销商：
１、西南证券股份有限公司
住 所：重庆市江北区桥北苑８号
法定代表人：余维佳
联 系 人：杨晓、王硕、魏文娟
联系地址：北京市西城区金融大街３５号国际企业大厦Ａ座４层
联系电话：０１０－８８０９１３０４、０１０－５７６３１２６１、０１０－５７６３１１０７
传 真：０１０－８８０９１４９５
邮政编码：１０００３３
２、国海证券股份有限公司
住 所：广西桂林市辅星路１３号
法定代表人：张雅锋
联 系 人：张璐
联系地址：北京市海淀区西直门外大街１６８号腾达大厦１５０１室
联系电话：０１０－８８５７６８９９－８１３
传 真：０１０－８８５７６８００
邮政编码：１０００４４
３、西藏同信证券有限责任公司
住 所：拉萨市北京中路１０１号
法定代表人：贾绍君
联 系 人：王海燕
联系地址：北京市海淀区西直门北大街枫蓝国际Ｂ座１５０６
联系电话：０１０－８２２０６３２２
传 真：０１０－８２２０６３０９
邮政编码：１０００８２
４、江海证券有限公司
住 所：哈尔滨市香坊区赣水路５６号
法定代表人：孙名扬
联 系 人：房晓丹
联系地址：上海市银城中路８号２９楼
联系电话：０２１－６０９６３９５６
传 真：０２１－６０９６３９６５
邮政编码：２００１２０
５、华融证券股份有限公司
住 所：北京市西城区金融大街８号
法定代表人：宋德清
联 系 人：陈玫颖、李敏
联系地址：北京市西城区金融大街８号Ａ座３层
联系电话：０１０－５８５６８００４、０１０－５８５６８１２８
传 真：０１０－５８５６８１４０
邮政编码：１０００３３
三、审计机构：中审亚太会计师事务所有限公司
住 所：北京市海淀区复兴路４７号天行建商务大厦２２－２３层
法定代表人：杨池生
联 系 人：李靖
联系地址：重庆市江北区渝北三村６号（阳光城）２５层
联系电话：０２３－６７７８５９０９
传 真：０２３－６７７３７８０３
邮 编：４０００２０
四、信用评级机构：中诚信国际信用评级有限公司
住 所：北京市西城区复兴门内大街１５６号北京招商国际金融中心Ｄ座７层
法定代表人：关敬如
联 系 人：赵晓曦、刘超
联系地址：北京市西城区复兴门内大街１５６号北京招商国际金融中心Ｄ座７层
联系电话：０１０－６６４２８８７７－５３９、０１０－６６４２８８７７－６１５
传 真：０１０－６６４２６１００
邮政编码：１０００３１
五、发行人律师：重庆鼎凌律师事务所
住 所：重庆市江北区建新北路１６号茂业东方时代大厦２４０２号
负 责 人：王刚
经办律师：王刚、严安妮、钟诗
联系地址：重庆市江北区建新北路１６号茂业东方时代大厦２４０２号
联系电话：０２３－８６９７３３７１
传 真：０２３－６７８５３５８３
邮政编码：４０００２０
六、债权代理人／监管银行／中国银行：中国银行股份有限公司重庆江津支行
营业场所：重庆江津区几江街道办事处武城大街１号
负 责 人：彭志雲
联 系 人：侯宗奎
联系地址：重庆江津区几江街道办事处武城大街１号
联系电话：０２３－４７５２２２９９
传 真：０２３－４７５３１７９２
邮 编：４０２２６０
七、托管人：
（一）中央国债登记结算有限责任公司
住所：北京市西城区金融大街１０号
法定代表人：刘成相
联系人：张志杰、李皓
电话：０１０－８８１７０７３３、０１０－８８１７０７４５
传真：０１０－８８１７０７５２
邮编：１０００３３
（二）中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所：上海市浦东新区陆家嘴东路１６６号中国保险大厦
总经理：王迪彬
联系人：王博
联系地址：上海市浦东新区陆家嘴东路１６６号中国保险大厦３楼
电话：０２１－３８８７４８００
传真：０２１－５８７５４１８５
邮编：２００１２０
八、上海证券交易所
住 所：上海市浦东南路５２８号
法定代表人：黄红元
联系电话：０２１－６８８０８８８８
传 真：０２１－６８８０７８１３
邮政编码：２００１２０
第三条 发行概要
一、发行人：重庆市双福建设开发有限公司。
二、债券名称：２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券（简称“１３渝双福债”）。
三、发行总额：人民币１２亿元。
四、债券期限及利率：本期债券为７年期固定利率债券，设置本金提前偿还条款，在债券存续期的第３、４、５、６、７年末分别按照债券发行总额的２０％、２０％、２０％、２０％和２０％的比例偿还债券本金。
本期债券票面利率为Ｓｈｉｂｏｒ 基准利率加上基本利差。基本利差的区间上限为３．５０％；Ｓｈｉｂｏｒ 基准利率为簿记建档日前五个工作日全国银行间同业拆借中心在上海银行间同业拆放利率网（ｗｗｗ．Ｓｈｉｂｏｒ．ｏｒｇ）上公布的一年期Ｓｈｉｂｏｒ（１Ｙ）利率的算术平均数４．４０％（四舍五入保留两位小数）。本期债券的最终基本利差和最终票面利率将根据簿记建档结果，由发行人与簿记管理人按照国家有关规定协商一致确定，并报国家有关主管部门备案，在本期债券存续期内固定不变。本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
五、发行价格：本期债券面值１００元，平价发行，以１，０００元为一个认购单位，认购金额必须是１，０００元的整数倍且不少于１，０００元。
六、发行方式：本期债券以簿记建档、集中配售的方式，通过上海证券交易所向机构投资者协议发行和通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者公开发行。
七、发行对象：通过上海证券交易所发行部分的发行对象为在中国证券登记公司开立合格证券账户的投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）；通过承销团成员设置的发行网点公开发行部分的发行对象为境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）。
八、债券形式及托管方式：本期债券为实名制记账式债券。通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者发行部分，在中央国债登记公司登记托管；通过上交所发行部分，在中国证券登记公司上海分公司登记托管。
九、发行期限：本期债券发行期限为５个工作日，自发行首日至２０１３年１０月２９日。
十、簿记建档日：２０１３年１０月２２日。
十一、发行首日：本期债券发行期限的第１日，即２０１３年１０月２３日。
十二、起息日：自发行首日开始计息，本期债券存续期限内每年的１０月２３日为该计息年度的起息日（遇法定节假日或休息日顺延至其后的第１个工作日）。
十三、计息期限：自２０１３年１０月２３日至２０２０年１０月２２日。
十四、还本付息方式：每年付息一次，在债券存续期内的第３、４、５、６、７年末分别按照债券发行总额２０％、２０％、２０％、２０％和２０％的比例偿还债券本金，即在２０１６年、２０１７年、２０１８年、２０１９年、和２０２０年分别偿付债券本金２．４亿元、２．４亿元、２．４亿元、２．４亿元和２．４亿元。最后５年每年的应付利息随当年兑付的本金部分一起支付。年度付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日起不另计利息。
十五、付息日：本期债券的付息日为２０１４年至２０２０年每年的１０月２３日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第１个工作日）。
十六、兑付日：本期债券的兑付日为２０１６年至２０２０年每年的１０月２３日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第１个工作日）。
十七、本息兑付方式：通过本期债券托管机构和其他有关机构办理。
十八、承销方式：承销团余额包销。
十九、承销团成员：主承销商为华林证券有限责任公司，副主承销商为广州证券有限责任公司，分销商为西南证券股份有限公司、国海证券股份有限公司、西藏同信证券有限责任公司、江海证券有限公司、华融证券股份有限公司。
二十、债权代理人／监管银行：中国银行股份有限公司重庆江津支行。
二十一、债券担保：本期债券为无担保债券。
二十二、信用级别：经中诚信国际信用评级有限公司综合评定，本期债券的信用等级为ＡＡ，发行人主体信用等级为ＡＡ。
二十三、流动性安排：本期债券发行结束１个月内，发行人将向有关证券交易场所或有关主管部门提出上市或交易流通申请。
二十四、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者自行承担。
第四条 承销方式
本期债券由主承销商华林证券有限责任公司，副主承销广州证券有限责任公司，分销商西南证券股份有限公司、国海证券股份有限公司、西藏同信证券有限责任公司、江海证券有限公司、华融证券股份有限公司组成承销团，采取余额包销的方式进行承销。
第五条 认购与托管
一、本期债券采用实名制记账式方式发行，投资者认购的本期债券在债券托管机构登记托管。
本期债券采用簿记建档、集中配售的方式发行。投资者参与本期债券簿记、配售的具体办法和要求已在簿记管理人公告的《２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券申购和配售办法说明》中规定。
二、通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者公开发行部分由中央国债登记公司登记托管，具体手续按中央国债登记公司的《实名制记账式企业债券登记和托管业务规则》的要求办理。该规则可在中国债券信息网（ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｂｏｎｄ．ｃｏｍ．ｃｎ）查阅或在本期债券承销团成员设置的发行网点索取。
境内法人凭加盖其公章的企业法人营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券；境内非法人机构凭加盖其公章的有效证明复印件、经办人身份证及授权委托书认购本期债券。如法律法规对本条所述另有规定，按照相关规定执行。
三、本期债券通过上交所协议发行部分由中国证券登记公司上 海分公司登记托管，具体手续按《中国证券登记结算有限责任公司债券登记、托管与结算业务细则》的要求办理，该规则可在中国证券登记公司网站（ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｃｌｅａｒ．ｃｎ）查询。
凡参与上海证券交易所协议发行部分的机构投资者，在发行期间需与本期债券主承销商联系，机构投资者凭加盖公章的营业执照（副本）或其他法人资格证明复印件、经办人身份证及授权委托书、在中国证券登记公司开立的合格证券账户卡复印件认购本期债券。
四、投资者办理认购手续时，不需缴纳任何附加费用；在办理登记和托管手续时，须遵循债券托管机构的有关规定。
五、本期债券发行结束后，投资者可按照国家有关法规进行债券的转让和质押。
第六条 债券发行网点
一、本期债券部分通过上交所向机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）协议发行，在中国证券登记公司上海分公司开立合格证券账户的机构投资者可以在发行期间与主承销商联系，具体联系方式见附表一（标注“▲”的）。
二、本期债券通过承销团设置的发行网点向境内机构投资者（国家法律、法规另有规定除外）公开发行的部分，均与本期债券承销团成员设置的发行网点联系。具体发行网点见附表一。
第七条 认购人承诺
本期债券的投资者被视为作出以下承诺：
一、接受本募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
二、本期债券的发行人依据有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更；
三、本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在经批准的证券交易场所上市或交易流通，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排；
四、投资者认购本期债券即被视为接受《账户及资金监管协议》、《债权代理协议》和《债券持有人会议规则》之权利及义务安排。
五、本期债券的债权代理人、监管银行依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管机关批准后并依法就该变更进行信息披露时，投资者同意并接受这种变更。
六、在本期债券的存续期限内，若发行人依据有关法律、法规将其在本期债券项下的债务转让给新债务人承继，则在下列各项条件全部满足的前提下，投资者在此不可撤销地事先同意并接受这种债务转让：
（一）本期债券发行与上市交易（如已上市交易）的批准部门对本期债券项下的债务变更无异议；
（二）就新债务人承继本期债券项下的债务，有资格的评级机构对本期债券出具不次于原债券信用等级的评级报告；
（三）原债务人与新债务人取得必要的内部授权后正式签署债务转让承继协议，新债务人承诺将按照本期债券原定条款和条件履行债务；
（四）原债务人与新债务人按照有关主管部门的要求就债务转让承继进行充分的信息披露。
第八条 债券本息兑付办法
一、利息的支付
（一）本期债券在存续期限内每年付息１次，最后五期利息随本金的兑付一起支付。本期债券的付息日为２０１４年至２０２０年每年的１０月２３日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第１个工作日）。
（二）未上市债券利息的支付通过债券托管人办理；上市债券利息的支付通过登记机构和有关机构办理。利息支付的具体办法将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的公告中加以说明。
（三）根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所获利息收入应缴纳的所得税由投资者自行承担。
二、本金的兑付
（一）本期债券设置本金提前偿还条款，在债券存续期的第３、４、５、６、７年末分别按照债券发行总额的２０％、２０％、２０％、２０％和２０％的比例偿还债券本金。采用单利按年计息，不计复利，到期兑付款项自兑付日起不另计利息。本金兑付日为２０１６年至２０２０年每年的１０月２３日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第１个工作日）。
（二）本期债券本金的兑付通过相关证券登记机构和其他有关机构办理。本金兑付的具体事项将按照国家有关规定，由发行人在相关媒体上发布的兑付公告中加以说明。
第九条 发行人基本情况
一、发行人基本情况
公司名称：重庆市双福建设开发有限公司
法定代表人：李勇
注册资本：人民币伍亿元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：基础设施建设、国有土地整治开发
截至２０１２年１２月３１日，发行人经审计的总资产６１．１３亿元，总负债１７．４３亿元，归属于母公司股东权益４３．７１亿元。２０１２年度实现营业收入６．９０亿元和归属于母公司股东的净利润１．２２亿元。
二、发行人历史沿革
２００３年４月１６日，发行人依据《江津市人民政府关于同意设立重庆市江津双福工业园区开发建设有限公司的批复》（江津府函［２００３］５０号）、《江津市财政局关于同意双福工业园区管委会对外投资兴办重庆市双福工业园区建设开发有限公司的函》（津财企函［２００３］３３号）于重庆市江津工商行政管理局注册成立。
发行人成立时名称为重庆市双福工业园区建设开发有限公司，注册资本１亿元，出资人为重庆市江津区双福工业园管理委员会（以下简称“双福管委会”）。双福管委会依据《江津市人民政府办公室关于成立江津市双福工业园区管理委员会的通知》（江津府办函［２００２］２９６号）于２００２年１１月２８日成立，为江津区人民政府派出机构，主要负责双福新区的党务、行政管理和经济社会事务。
２００５年３月４日，依据《重庆市江津双福工业园区管委会关于重庆市双福工业园区建设开发有限公司更名的请示》（津福管文［２００５］４号），发行人名称由重庆市双福工业园区建设开发有限公司变更为重庆市双福建设开发有限公司。
２０１２年１２月２７日，发行人新增注册资本４亿元，其中：双福管委会货币出资０．５亿元，资本公积转增资本３．５亿元。发行人本次增资后注册资本变更为５亿元。
三、发行人股东情况
截至２０１２年１２月３１日，发行人的股东为重庆市江津区双福工业园管理委员会，为１００％控股。
四、发行人与子公司的投资关系
截至２０１２年１２月３１日，发行人拥有重庆市富腾建筑工程有限公司、重庆市富腾房地产开发有限公司、重庆市津耕农业开发有限公司及重庆双福污水处理有限公司四家全资子公司，详情如表９－１。
表９－１ 发行人主要子公司基本情况
| 公司名称 | 成立时间 | 注册资本（万元） | 持股比例 |
| 重庆市富腾建筑工程有限公司 | ２０１０年５月１３日 | ２，０００ | １００％ |
| 重庆市富腾房地产开发有限公司 | ２０１０年４月１４日 | ２，０００ | １００％ |
| 重庆市津耕农业开发有限公司 | ２００９年１月１５日 | １００ | １００％ |
| 重庆双福污水处理有限公司 | ２０１２年１月１１日 | ３００ | １００％ |
第十条 发行人业务情况
发行人是经重庆市江津区政府批准成立的有限责任公司，主要从事江津双福新区基础设施建设和保障性住房建设等业务。
一、发行人所在行业现状和前景
（一）基础设施建设的现状和前景
１、我国基础设施建设的现状和前景
城市基础设施建设是城市化进程的重要支撑，是国民经济发展的重要物资基础，对于促进国家及地区经济持续健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作有着积极的作用，城市化水平很大程度上标志着一个国家或地区的现代化程度。
我国目前正处于城市化高速发展阶段，根据２０１１年《中国城市发展报告》显示，２０１１年中国城镇化率已经达到５１．３％，历史性突破了５０％。与发达国家通常城镇化率达到８０％水平相比，我国城镇化水平依然滞后，我国城镇化进程依然有着巨大的发展空间。国家“十二五”规划纲要指出：“完善城市化布局和形态。按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展，规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展。”总体来看，我国城市基础设施行业面临着较好的发展前景。
２、重庆市基础设施建设的现状和前景
重庆市自１９９７年成为直辖市以来，城市基础设施建设进入快速发展时期。２００７年６月，国家发改委下发《关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》（发改经体［２００７］１２４８号），重庆市和成都市被确定为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的中国第三个“国家综合配套改革试验区”，这为重庆市的快速发展带来了新契机。２００９年２月，国务院下发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发［２００９］３号），不仅进一步明确了重庆市在促进区域协调发展和推进改革开放大局中的重要战略地位，还具体提出了从加强水利设施建设、加快综合交通运输枢纽建设、加强能源开发建设、提高基础设施规划、建设和管理水平等方面加快重庆基础设施建设，增强城乡发展能力。特别是我国政府于２００８年底启动了总规模高达四万亿元的投资计划，大量铁路、公路等基础设施投资项目纷纷加快建设进度，重庆市基础设施建设也进入蓬勃发展的时期。
３、重庆市江津区双福新区基础设施建设的现状和前景
江津区位于重庆市西南部，是重庆市重点规划建设的六大区域性中心城市之一，是长江上游重要的航运枢纽和物资集散地。江津北距重庆主城４２公里、江北国际机场７０公里，重庆市规划的“三环十射”公路网涵盖江津区，属重庆“一小时经济圈”规划范围；规划的城市轻轨５号线直达江津，把江津主城与重庆主城紧密连接。经过改革开放特别是重庆直辖十年以来的持续快速发展，江津区综合经济实力得到明显增强，２０１２年实现地区生产总值４２６亿元，同比增长１４％；工业总产值９０６．６亿元，同比增长２４．３％。固定资产投资３５０．８亿元，同比增长１６．８％；地方财政收入８６．７亿元，同比增长２２．６％，其中一般预算收入３０．７亿元，同比增长６．７％。预计江津区未来经济将呈现持续、快速、稳定增长。
双福新区地处江津北大门，是江津区对外开放、融入主城的“桥头堡”，是江津区加快打造“双百”（即到２０２０年，江津城市人口达到１００万人、城区面积达到１００平方公里）现代化大城市的重要支撑，也是重庆加快西部新城发展的核心拓展区域，被纳入重庆“半小时经济圈”，同时被规划为重庆城市副中心。双福新区位于重庆高新技术开发区南端，紧邻西永微电园、璧山工业园、九龙工业园等产业园区，紧邻重庆九龙坡集装箱港、重庆港务集团兰家沱港和成渝铁路江津站、重庆火车东站，交通通行便捷。近年来，双福新区经济的迅猛发展促进了城市建设规模的不断扩大。２０１２年，双福新区实现工业总产值２３５．６亿元，同比增长４１．１％；基础设施投入１０．１亿元，同比增长２６．３％；新入驻企业５３家，协议引资额达到２３０亿元，完成全年目标任务的１０５％。截至２０１２年末，双福新区已吸引包括金龙精密铜管集团、重庆润通动力、广州恒大集团等２６８家企业入驻，投资总额累计近１，３６９亿元。
近年来，为适应经济和城市的发展，双福新区城市基础设施建设力度不断加大，城市面貌发生巨变。２０１２年，在市政道路建设方面，双福新区修建完成“福成二路、创业大道、学府路和津马路”４条市政道路，共计通车里程为５．４公里，福云路和汽摩大道已开工建设；在市政环境改善方面，完成了枫林大道、创业大道、双庆路和双河路绿化工程，共计面积１０万平方米；晋愉大岭湖公园一期、迎宾公园已建成并对外开放；在民生基础设施方面，重庆市双福污水处理有限公司的污水处理厂已经建成，并已进入试运营阶段。
未来几年，双福新区整体布局将采取组团与成片相结合的功能结构体系，既能较好地适应以市场经济为特征的开发区建设，又具有较大的应变能力。各功能区分区明确，一同构成规划区“一心、四轴、五片”的有机的网络化功能结构。“一心”——在外环高速东侧北部建设高档次的商业中心，打造集商贸、宾馆、娱乐为一体的综合性商业服务区。“四轴”——以北部福城大道、南部九江大道为横向发展轴，前者联系规划区与九龙坡巴福镇，后者联系华岩镇和永川；以西部津马大道、东部组团工业大道为纵向发展轴，前者联系江津主城，后者联系西彭。“五片”——分为五个主要次功能片区：（１）综合功能区：位于兰成渝输油线以北、福城大道两侧，布置商贸、文化、娱乐、科教、居住等综合功能。（２）高尚住区和会议度假区：沿缙云山麓，利用良好的自然环境，结合双岛湖、冒水湖等水体建设低密度、中低层为主的高尚生态社区。（３）综合住区：在九江大道南侧分别围绕团结水库和津福镇规划两个综合住区，为工业聚集区提供配套服务。（４）工业聚集区：沿九江大道适度扩大现有工业用地规模。（５）物流园区：结合现有的嘉丰物流园，做大做强现代物流业，在外环线北侧立交规划集中物流园区。新的发展规划对双福新区基础设施建设提出了新的更高的要求，同时也为双福新区基础设施建设创造了广阔的发展空间。
（二）保障性住房行业的现状和前景
１、我国保障性住房行业的现状和前景
２０００年以来，中国城镇化进程不断加快。从２０００年到２０１１年，中国城镇化率由３６．２％提高到５１．３％，城镇人口由４．６亿增加到６．９亿。同时，中国城镇化进程中规模扩张的制约和品质提升的压力日渐凸显：一方面，城市外延的可用土地资源已接近极限，城市要转向内涵式发展，提高现有城市空间的利用品质和使用效率；另一方面，高速的城镇化进程带来大量住房需求，住房供需失衡严重，政府需要提供多种形式的保障性住房以满足人们日益增长的居住需要。
国家对于保障性住房建设一直十分重视。２００７年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到十一五期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。”
２０１１年，保障性住房建设的概念逐步明朗、任务不断细化，现已明确保障性住房建设领域包括公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造及限价商品房。２０１１年，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中，提出“２０１１年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房１，０００万套”的任务。今后５年国家计划新建保障性住房３，６００万套，使保障房覆盖率达到２０％。根据财政部统计，２０１２年全国保障性安居工程财政支出３，８００．４３亿元，比上年增长１３．７％；基本建成保障性住房６０１万套，开工建设７８１万套，均超额完成任务。巨大的需求量和开工量使得我国保障性住房市场未来有着很好的发展前景。
２、重庆市保障性住房建设现状和前景
在国家政策大力支持下，重庆市保障性住房建设步伐较快，近年来重庆市保障性住房的计划量和开工量均居全国前列。２０１０年，重庆市政府在全国率先提出实施以公租房为重点的保障性住房建设，决定在３年内，开工建设４，０００万平方米公租房，解决近２００万中低收入人群的住房困难。２０１１年，重庆市计划建设保障性住房４９．４５万套。２０１２年，国家下达重庆市的保障性安居工程建设目标任务为新开工保障性住房、棚户区（危旧房）改造住房共３４．４９万套，基本建成（含竣工）保障性住房、棚户区（危旧房）改造住房共２３．１９万套。预计到“十二五”末，重庆城镇居民住房保障覆盖面将达到３０％，高于全国保障覆盖面２０％的目标。因此，重庆市保障性住房建设有着广阔的发展空间。
３、重庆市江津区双福新区保障性住房建设现状和前景
近几年来，江津区围绕重庆市委、市政府赋予建设区域性中心城市的重大使命，建设“双百城市”，实施“北拓东延”战略，从过去组团式分散发展向集中成片发展转变，已形成装备制造、汽车摩托车及零部件、新型材料、电子信息、云计算、食品加工等六大主导产业。 包括世界５００强法国拉法基、韩国ＳＫ和沃尔沃汽车，中国建材集团、重庆建工集团、重庆万虎摩托、瑞标集团等国内外知名企业已入驻区内，使江津区获得前所未有的发展机遇。房地产因此迎来快速发展的春天，商品房价格持续上扬，城市中低收入群众愈加难以承受高价格的商品房，新就业人员、企业引进人才和外来务工人员以及城市中低收入家庭的住房困难问题日益突出，迫切需要政府加大保障性住房建设的力度，提高全区保障性住房比重。截止２０１２年末，江津区累计开工建设各类保障性住房（含还建房）１９６万平方米，竣工１４２万平方米。
双福新区作为江津的重点发展区域，承担了江津区内大量保障性住房建设工程。至２０１２年末，双福新区累计建成廉租房近１３万平方米，分别为渝惠廉租房５．６万平方米、黑林廉租房４万平方米、Ａ２廉租房３万平方米、Ｃ２廉租房０．４万平方米；还房近３１．６万平方米，其中Ｃ２还房２万平方米、Ｃ３还房６．６万平方米、Ａ２还房１２万平方米、渝惠还房１１万平方米。此外，罗盘村经济适用房项目、祥福家园公租房项目和享堂公租房项目均已开工建设，建成后将为双福新区提供约１０５万平方米的保障性住房，中低收入人民群众居住水平、企业职工住房问题将得到明显改善。
根据江津区“十二五”规划纲要，双福新区将完善保障性住房供给体系，以改善城镇中低收入家庭住房条件为重点，逐步形成商品住房、公租房、廉租房、经济适用房协调发展、互为补充、供求平衡的住房供给体系，覆盖城镇住房困难家庭、进城农民工、大中专毕业生和外来务工人员等群体，解决占城镇人口３０％以上的中低收入群众住房难问题；人均住房使用面积达３５平方米。总体来看，双福新区仍将保持较大的保障性住房建设力度。
二、发行人在行业中的地位和竞争优势
（一）发行人在行业中的地位
发行人作为重庆江津双福新区唯一的国有资产投资与经营主体，其经营领域和投资范围涵盖了城市基础设施建设、保障性住房建设、土地整治等方面，所从事的业务竞争较小，市场相对稳定，持续盈利能力较强，经营的资产均具有长期稳定的投资收益。随着双福新区经济的不断发展、人民生活水平的不断提高，发行人的业务量和效益将同步增加。
（二）发行人在行业中的竞争优势
１、突出的地位优势
江津区政府明确提出要把双福新区打造成“重庆城市副中心”，使其成为江津快速发展寻求突破的支点。双福新区地处江津区北大门，位于重庆西部新城核心区，重庆半小时经济圈内，距成渝高速走马出口２公里，距重庆内环１０分钟车程，距重庆江北机场仅３５分钟车程，交通便捷、物流通畅。
双福新区城市建设和产业发展基础较好，城市化和工业化实现良好的互动。在产业结构上，新区已发展形成了以小康、铁马、潍柴、润通、大长江等五大汽车、摩托车整车制造项目为龙头，发展汽摩零部件企业的“５＋Ｎ”传统产业发展模式，形成了以生物医药（如金山科技）、云计算（如中科龙芯）、笔电配套（如群光电子）三大产业集群为核心的“３＋Ｎ”高新技术产业发展模式；形成了以重庆双福国际农贸城、和润汽摩城、攀华钢材等三大专业市场为基础的重庆仓储物流基地。未来，双福新区将建设成为环境友好型、资源节约型、社会和谐型的可持续发展的江津城市副中心，打造成重庆市西部新城的重要组成部分，发展成重庆市“一小时经济圈”内重要的现代工业、现代服务业、科教产业、现代物流业为主的新兴产业聚集区，是江津融入重庆主城区的桥梁和纽带。基础设施建设是实现上述规划的前提，发行人作为双福新区唯一一家基础设施建设主体，地位优势突出。
２、政府的大力支持优势
重庆市江津区财政实力较强，近年来随着江津区社会经济的快速发展，地方财政收入增长迅速。根据江津统计年鉴公布的数据，２０１０－２０１２年江津区地区生产总值分别为３０３．００亿元、３８３．８０亿元和４２６．００亿元，年均复合增长率为１８．５７％。根据江津区财政局提供的数据，２０１０－２０１２年江津区地方财政收入分别为４０．１０亿元、７０．８０亿元和８６．７亿元，年均复合增长率为４７．０４％，其中一般预算收入分别为１９．６０亿元、２８．８０亿元和３０．７０亿元，说明江津区财政实力雄厚，且不断增强。
双福新区作为江津区内的重点发展对象，在江津区经济发展中起到了关键作用。２０１０－２０１２年双福新区地方财政收入分别为１３．７５亿元、３７．２０亿元和３０．５９亿元，分别占江津区的３４．２９％、５２．５４％和３５．２８％；其中一般预算收入分别为４．５０亿元、８．００亿元和８．９７亿元，分别占江津区的２２．９６％、２７．７８％和２９．２２％。发行人成立以来一直受到江津区政府和双福新区管委会的大力支持，承担了双福新区大量的城市基础设施建设工作，并圆满完成了多项重点工程。随着双福新区城市建设的进一步发展及新区财政实力的不断增强，独特的股东背景将有助发行人继续获得政府的大力支持。
３、良好的融资能力
发行人多渠道、全方位筹集业务资金，较好地保障了双福新区开发建设的资金需求。发行人拥有良好的资信条件，与中国银行、建设银行、农业银行、重庆银行、浦发银行、民生银行等国内大型金融机构建立了良好、长久的合作关系。发行人良好的资信条件和融资能力有力地支持了发行人的可持续发展，并为发行人进一步开展资本市场融资奠定了坚实的基础。
三、发行人的主营业务模式状况及发展规划
（一）发行人主营业务模式
发行人主要从事基础设施建设和保障房建设业务，独立行使建设和开发职能，承担的建设项目完工后由双福管委会进行回购，回购款按每年所完成工程项目的结算价加上５％－１０％支付给发行人。发行人近几年主营业务收入均来自工程项目建设业务。
发行人近年来先后完成枫林大道、福城大道、三横三期道路工程、渝安大道等市政道路工程２０余个，通车里程近３０公里，累计总投资约１４．１７亿元；同时，发行人还建成了渝惠还房、Ｃ２还房等还建房项目，累计总投资约３．９８亿元。２０１０年、２０１１年和２０１２年，发行人分别实现工程建设业务收入６．１２亿元、６．６８亿元和６．９０亿元。
在保障性住房建设方面，发行人承担了Ａ２廉租房工程、汽摩（黑林）廉租房、罗盘村经济适用房、祥福家园公租房、享堂公租房等项目建设，项目总投资２７．６２亿元。其中祥福家园公租房和享堂公租房项目已与区政府签署了回购协议，回购资金总额为２６．７２亿元，项目未来收益能够得到保障。随着发行人承担基础设施及保障性住房建设的深入，其行业地位和综合竞争力将得到极大提高。
（二）发行人发展规划
发行人将按照重庆市双福新区经济发展战略和产业政策要求，结合公司的职能职责和双福新区的发展规划，进一步增强投融资能力，提高项目综合管理水平，强化资金使用管理效率。发行人未来的发展战略为：
１、按照江津区委、区政府“统一规划，集中建设”的原则，发行人将筹集资金整治并管理土地资产，着力推进祥福家园公租房、享堂公租房、罗盘村经济适用房等保障房建设项目，确保群众住有所居；加快城市基础设施建设，大幅度提高城市形象，提高人居环境质量。
２、在政企分开的总原则下，发行人将加快建立现代企业制度，建立有效的国有资本管理、监督和运营机制，以及以市场为导向构建相对完备的产业体系，推动国有资产的保值增值，不断提高经营管理科学化水平，不断壮大自身综合实力。
３、发行人将加大资信、资本的组合优势，将公司整合为资产质量优、融资能力强、偿债能力佳、发展前景好的“借、用、管、还”一体化的政府综合性投融资平台，形成“政府引导，社会参与，市场运作”的多元化投融资格局，为地区经济发展、城市基础设施建设、公益性项目建设等提供持续的资金保障。
第十一条 发行人财务情况
本募集说明书中发行人的财务数据来源于发行人２０１０年至２０１２年经审计的财务报告。中审亚太会计师事务所有限公司已对上述财务报告进行了连审，并出具了标准无保留意见的审计报告（中审亚太审字（２０１３）０１０２３７ 号）。
一、发行人经审计的主要财务数据与指标
表１１－１ 发行人２０１０年至２０１２年经审计的资产负债表主要数据
单位：人民币万元
| 序号 | 使用权证编号 | 土地用途 | 土地使用权类型 | 面积
（平方米） | 评估价值（万元） | 抵押贷款金额
（万元） | 贷款到期日 |
| １ | ２０３房地证２０１２字第０１９００号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３２，７０９．４６ | １４，１８３．００ | １８，０００．００ | ２０１８年９月 |
| ２ | ２０３房地证２０１２字第０１９０１号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３２，１５０．８８ | １３，９４２．００ |
| ３ | ２０３房地证２０１２字第０１９０２号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３２，６１０．４６ | １４，１３５．００ |
| ４ | ２０３房地证２０１２字第０２１７６号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ４１，８８７．００ | １８，１６１．００ | ２，０００．００ | ２０１３年１２月 |
| ５ | ２０３房地证２０１２字第０２１７７号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３２，０４６．９６ | １３，８９４．００ | ５，０００．００ | ２０１３年１月 |
| ６ | ２０３房地证２０１２字第０２１７８号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３４，７４０．０３ | １５，０６２．００ | ３０，０００．００ | ２０１４年９月 |
| ７ | ２０３房地证２０１２字第０２１８０号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３４，１８５．７８ | １４，８２０．００ |
| ８ | ２０３房地证２０１２字第０２３５４号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ５５，２６１．００ | ２３，９６４．００ |
| ９ | ２０３房地证２０１２字第０２３５５号 | 住宅用地 | 出让 | ２５，０６５．００ | ７，３７６．００ | ９，０００．００ | ２０１６年７月 |
| １０ | ２０３房地证２０１２字第０２１７９号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３３，３５７．８９ | １４，４６３．００ |
| １１ | ２０３房地证２０１２字第５０２５６号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ２８，５２９．００ | １４，３５０．０９ | １５，０００．００ | ２０１４年１２月 |
| １２ | ２０３房地证２０１２字第５０２５９号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３６，６３３．００ | １８，４２６．４０ |
| １３ | ２０３房地证２０１２字第５０２６０号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３９，６３１．００ | １９，９３４．３９ |
| １４ | ２０３房地证２０１２字第０５２４８号 | 住宅用地 | 出让 | ３５，４４７．３３ | １５，５２５．９３ | 无抵押 | － |
| １５ | ２０３房地证２０１２字第０５２４９号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | １９，９４６．００ | ８，２１７．７５ | 无抵押 | － |
| １６ | ２０３房地证２０１２字第５０２６１号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ４０，２７９．００ | ２０，２６０．３４ | 无抵押 | － |
| １７ | ２０３房地证２０１２字第５０２６７号 | 城镇混合住宅用地 | 出让 | ３，３２６．００ | １，６１６．４４ | 无抵押 | － |
| １８ | ２０３房地证２０１２字第５０２７９号 | 住宅用地 | 出让 | １２，７０５．００ | ２，９４７．５６ | 无抵押 | － |
| １９ | ２０３房地证２０１２字第５０２７８号 | 住宅用地 | 出让 | ２１，７８２．００ | ６，０７７．１８ | 无抵押 | － |
| ２０ | ２０３房地证２０１２字第５０２７６号 | 住宅用地 | 出让 | ９，７５６．００ | ２，２６３．３９ | 无抵押 | － |
| ２１ | ２０３房地证２０１２字第５０２７４号 | 商服用地 | 出让 | ４，２５７．００ | ２，５２４．４０ | 无抵押 | － |
| | 合计 | － | － | ６０６，３０５．７９ | ２６２，１４３．８７ | ７９，０００．００ | － |
表１１－２ 发行人２０１０年至２０１２年经审计的利润表主要数据
单位：人民币万元
| 项 目 | ２０１２年度／末 | ２０１１年度／末 | ２０１０年度／末 |
| 流动资产 | ５０９，７５４．１２ | ３１５，２２３．７２ | １４６，４４９．３３ |
| 非流动资产 | １０１，５６４．０９ | １９１，０２３．１９ | ６３，５６２．４２ |
| 固定资产 | ８８，２６１．５５ | ９６，２８３．０８ | ６１，４３９．４１ |
| 资产总计 | ６１１，３１８．２０ | ５０６，２４６．９１ | ２１０，０１１．７５ |
| 流动负债 | ８７，１９２．６９ | ４６，７９２．２８ | ２９，１７８．５１ |
| 非流动负债 | ８７，０７３．００ | ３９，６０２．００ | ８０，５０２．００ |
| 负债合计 | １７４，２６５．６８ | ８６，３９４．２８ | １０９，６８０．５１ |
| 归属于母公司股东权益 | ４３７，０５２．５２ | ４１９，８５２．６３ | １００，３３１．２４ |
表１１－３ 发行人２０１０年至２０１２年经审计的现金流量表主要数据
单位：人民币万元
| 项 目 | ２０１２年度 | ２０１１年度 | ２０１０年度 |
| 营业收入 | ６８，９８１．２４ | ６６，８３４．９４ | ６１，２２６．４２ |
| 营业成本 | ６２，３３８．０９ | ６１，８５５．９９ | ５８，１０７．１１ |
| 营业利润 | －１，１０７．２３ | －１，８５８．８８ | －１，３４１．９０ |
| 利润总额 | １６，３０７．０２ | １８，４３３．２２ | １４，８７４．４３ |
| 净利润 | １２，１９９．８９ | １３，７９６．０２ | １１，１２６．９１ |
| 归属于母公司股东的净利润 | １２，１９９．８９ | １３，７９６．０２ | １１，１２６．９１ |
表１１－４ 发行人２０１０年至２０１２年有关财务指标
| 项 目 | ２０１２年度 | ２０１１年度 | ２０１０年度 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | －５８，２２０．４８ | １３，８７０．８５ | －９，１０８．８８ |
| 投资活动产生的现金流量净额 | －２０３．６６ | －４５９．７０ | －１２９．９０ |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | ５８，５４９．００ | －２６，３８７．６０ | －１０，３１６．３８ |
| 现金及现金等价物净增加额 | １２４．８６ | －１２，９７６．４６ | －１９，５５５．１６ |
１、 流动比率＝流动资产／流动负债
２、 速动比率＝（流动资产－存货）／流动负债
３、 资产负债率＝总负债／总资产
４、 利息保障倍数＝（税前利润＋财务费用中利息支出总额）／全年利息支付总额
５、 应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均余额
６、 存货周转率＝营业成本／存货平均余额
７、 固定资产周转率＝营业收入／平均固定资产
８、 总资产周转率＝营业收入／总资产平均余额
９、 净资产收益率＝净利润／平均股东权益
第十二条 已发行尚未兑付的债券
本期债券是发行人首次公开发行的公司债券，发行人及其全资或控股子公司无已发行尚未兑付的企业（公司）债券、中期票据或短期融资券。
第十三条 募集资金用途
本期债券所募集１２亿元，将用于重庆市双福新区罗盘村经济适用房建设项目、重庆市双福新区祥福家园公租房建设项目和重庆市双福新区享堂公租房建设项目。项目总投资为２５５，１８０万元。
表１３－１ 募集资金投向表
单位：人民币万元
| 项 目 | ２０１２年度／末 | ２０１１年度／末 | ２０１０年度／末 |
| 流动比率１ | ５．８５ | ６．７４ | ５．０２ |
| 速动比率２ | ２．５３ | ２．３９ | ４．４１ |
| 资产负债率３ | ２８．５１％ | １７．０７％ | ５２．２３％ |
| 利息保障倍数４ | ２．３４ | ２．９６ | ２．６８ |
| 应收账款周转率５ | ０．９１ | １．１１ | １．０９ |
| 存货周转率６ | ０．２５ | ０．５６ | ４．３０ |
| 固定资产周转率７ | ０．７５ | ０．８５ | １．９７ |
| 总资产周转率８ | ０．１２ | ０．１９ | ０．３５ |
| 净资产收益率９ | ２．８５％ | ５．３０％ | １７．４８％ |
一、项目建设的意义
国家对于保障房建设一直十分重视，并多次下发文件要求各地要加大保障性住房建设力度。发行人实施上述三个项目，是贯彻落实国家以及重庆市保障性住房建设政策的重要举措。上述三个项目建成后，将为双福新区新增住房及相关配套建筑面积共计１０５．２７万平方米，极大地满足区内外来务工人员和低收入住房困难群体的住房需求，并以此吸引技术工人以及其他具有特殊技能的专业人才，推动双福新区的技术转型和经济发展，由此在双福新区形成重庆市高科技产业工人集聚地。同时，该项目的实施对于提升双福新区居住环境、合理调整住房供应结构、缓解住房供需矛盾、促进和谐社会建设和推进城市化进程均有着极为重要的意义。
二、募集资金投资项目概况
（一）重庆市双福新区罗盘村经济适用房建设项目
１、项目建设内容及规模
该项目选址于江津双福新区西北端，城市干道来凤路南侧，建设内容包括场地平整工程、主体建筑及设备安装工程、公用基础设施工程以及总图道路、广场和环境绿化工程等。项目总占地面积７２，２４０平方米，总建筑面积２６４，０９７平方米，其中：住宅建筑面积１６２，９３８平方米，共建２，７８４套经济适用房，每套建筑面积５８．５３平方米；公建配套设施建筑面积５３，７８１平方米，包括配套建设输供电设施及管网、供水管网、供气管网、电讯管网、排污管网等附属工程；地下建筑面积４７，３７８平方米（其中：地下停车场３７，９０３平方米）。
２、项目审批情况
该项目可行性研究报告已由重庆市江津区发展和改革委员会以《重庆市江津区发展和改革委员会关于双福新区罗盘村经济适用房建设项目可行性研究报告的批复》（津发改固［２０１１］１０１号）批准，由重庆市江津区环境保护局以《重庆市建设项目环境影响评价文书批准书》（渝（津）环准［２０１１］３０３号）批准。
３、项目投资规模及资金来源
该项目总投资５７，２７５万元，资金来源为业主自筹和申请融资。
４、项目收益分析
该项目收入主要来自经济适用房销售及商业门面销售。根据该项目可行性研究报告测算，该项目建设期３年，在第４至８年期内，共计可获得项目收入６．９５亿元（具体收入情况如表１３－２所示），可以覆盖项目投资支出。因此，该项目具有良好的经济效益。
表１３－２ 重庆市双福新区罗盘村经济适用房建设项目收入测算表
单位：万元
| 项目名称 | 项目
总投资额 | 募集资金
使用额度 | 占本次募集资金比例 | 占项目
总投资比例 |
| 重庆市双福新区罗盘村经济适用房建设项目 | ５７，２７５ | ３０，０００ | ２５．００％ | ５２．３８％ |
| 重庆市双福新区祥福家园公租房建设项目 | ９９，５４９ | ４５，０００ | ３７．５０％ | ４５．２０％ |
| 重庆市双福新区享堂公租房建设项目 | ９８，３５６ | ４５，０００ | ３７．５０％ | ４５．７５％ |
| 合计 | ２５５，１８０ | １２０，０００ | １００．００％ | ４７．０３％ |
５、项目建设完工进度
该项目于２０１２年３月开工建设，截至２０１３年２月２８日，发行人投入项目征地拆迁、土地平整以及主体工程建设约共计１．８０亿元，项目完工比例３１．４３％。
（二）重庆市双福新区祥福家园公租房建设项目
１、项目建设内容及规模
该项目选址于双福新区，毗邻九江大道，建设内容包括场地平整工程、主体建筑及设备安装工程、公用基础设施工程以及总图道路、广场和环境绿化工程等。项目总占地面积１１７，６５７平方米，总建筑面积３９６，１６３平方米，其中：住宅建筑面积３１４，９６９平方米，共建５，２８３套公租房，每套建筑面积５９．６２平方米；公建配套设施建筑面积２７，２８４平方米，包括配套建设输供电设施及管网、供水管网、供气管网、电讯管网、排污管网等附属工程；地下建筑面积５３，９１０平方米（其中：地下停车场５３，９１０平方米）。
２、项目审批情况
该项目可行性研究报告已由重庆市江津区发展和改革委员会以《重庆市江津区发展和改革委员会关于双福新区祥福家园公租房建设项目可行性研究报告的批复》（津发改固［２０１１］１０２号）批准，由重庆市江津区环境保护局以《重庆市建设项目环境影响评价文书批准书》（渝（津）环准［２０１１］３０４号）批准。
３、项目投资规模及资金来源
该项目总投资９９，５４９万元，资金来源为业主自筹和申请融资。
４、项目收益分析
根据发行人与重庆市江津区人民政府签署的《重庆市双福新区祥福家园公租房建设项目投资建设与回购协议书》，发行人完成该项目建设后，由重庆市江津区人民政府负责回购。回购款总额为１３４，３９１．１５万元，包括项目建设投资额及项目管理费。其中，建设投资额为９９，５４９万元，于２０１６年至２０２０年共分５期（年）平均支付；项目管理费于２０１４年２０２０年共分七期（年）支付，每期（年）项目管理费为建设投资额的５％，即４，９７７．４５万元。因此，该项目具有良好的经济效益。
５、项目建设完工进度
该项目于２０１１年１０月开工建设，截至２０１３年２月２８日，发行人投入项目征地拆迁、土地平整以及主体工程建设约共计０．３１亿元，项目完工比例３．１２％。
（三）重庆市双福新区享堂公租房建设项目
１、项目建设内容及规模
该项目选址于江津双福新区，毗邻津马路。主要建设内容包括场地平整工程、主体建筑及设备安装工程、公用基础设施工程以及总图道路、广场和环境绿化工程等。项目总占地面积１４０，９２３平方米，总建筑面积３９２，４２８平方米，其中：住宅建筑面积２９３，４４４平方米，共建４，９２８套公租房，每套建筑面积５９．５５平方米；公建配套设施建筑面积５８，８６４平方米，包括配套建设输供电设施及管网、供水管网、供气管网、电讯管网、排污管网等附属工程；地下建筑面积４０，１２０平方米（其中：地下停车场３６，１０８平方米）。
２、项目审批情况
该项目可行性研究报告已由重庆市江津区发展和改革委员会以《重庆市江津区发展和改革委员会关于双福新区享堂公租房建设项目可行性研究报告的批复》（津发改固［２０１２］５号）批准，由重庆市江津区环境保护局以《重庆市建设项目环境影响评价文书批准书》（渝（津）环准［２０１２］００３号）批准。
３、项目投资规模及资金来源
该项目总投资９８，３５６万元，资金来源为业主自筹和申请融资。
４、项目收益分析
根据发行人与重庆市江津区人民政府签署的《重庆市双福新区享堂公租房建设项目投资建设与回购协议书》，发行人完成该项目建设后，由重庆市江津区人民政府负责回购。回购款总额为１３２，７８０．６０万元，包括项目建设投资额及项目管理费。其中，建设投资额为９８，３５６万元，于２０１６年至２０２０年共分５期（年）平均支付；项目管理费于２０１４年２０２０年共分七期（年）支付，每期（年）项目管理费为建设投资额的５％，即４，９１７．８０万元。
５、项目建设完工进度
该项目于２０１２年１２月开工建设，截至２０１３年２月２８日，发行人投入项目征地拆迁、土地平整约共计９５０万元，项目完工比例１％。
三、募集资金使用计划及管理制度
发行人具有严格的财务和资金管理制度，资金流管理贯穿于企业管理的各个环节中。同时发行人将严格按照国家发展和改革委员会关于债券募集资金使用的相关制度和要求对债券募集资金进行统一管理和统一调控，以确保募集资金使用及管理的安全性。
（一）发行人将严格按照募集说明书承诺的投向和投资金额安排使用募集资金，实行专款专用，并保证发债所筹集资金中，用于投资项目的比例不超过项目总投资的６０％。禁止对发行人拥有实际控制权的个人、法人或其他组织及其关联人占用募集资金。
（二）发行人募集资金的存放坚持集中存放、便于监管的原则。募集资金到位后，由财务部办理资金验证手续，结合投资项目的信贷安排开设独立的银行账户，进行专项管理。
（三）发行人对于募集资金的使用，必须严格按照发行人有关规定履行资金审批手续。发行人在进行项目投资时，凡涉及募集资金的支出均须由有关部门按照资金使用计划，根据投资项目实施进度，提出用款额度，再根据用款额度大小，视情况报发行人总经理批准后，办理付款手续。
（四）发行人募集资金不得用于委托理财或进行其他变相改变募集资金用途的投资。发行人将组织有关部门定期对募集资金的使用情况进行检查，必要时可委托会计师事务所等专业机构进行专题审计，并及时向双福管委会汇报检查结果。
第十四条 偿债保障措施
为保证本期债券的还本付息，发行人制定了详尽的偿债计划和偿债保障措施。
一、偿债计划
本期债券为固定利率品种，明确了偿付本金和本息时间为每年付息一次，从第三年起，每年除按时付息外，还兑付部分本金。发行人为本期债券的按时、足额偿付制定了一系列工作计划，以确保债券本息偿付安全。
（一）偿债计划的人员安排
自本期债券发行之日起，发行人将成立专门工作小组负责管理本期债券还本付息工作。小组成员均由相关职能部门专业人员组成，所有成员将保持相对稳定。自成立之日起至付息期限或兑付期限结束，偿付工作小组全面负责利息支付、本金兑付及相关事务，并在需要的情况下继续处理付息或兑付期限结束后的有关事宜。
（二）偿债计划的财务安排
针对未来的财务状况、本期债券自身的特征、募集资金用途的特点，发行人将建立一个多层次、互为补充的财务安排，以提供充分、可靠的资金来源用于还本付息，并根据实际情况进行调整。发行人将继续保持良好的财务结构和资本结构，合理安排偿债资金。同时，发行人还将根据市场形势的变化，不断改进管理方式，努力降低融资成本，优化债务结构，完善公司治理，增强财务风险控制能力。
此外，因经济环境变化或其他不可预见因素导致无法依靠自身经营产生的现金流偿付本期债券时，发行人将通过充分调动自有资金、变现各类资产、银行借款等渠道筹集还本付息资金。
（三）偿债资金专户的管理
发行人与中国银行签署了《账户及资金监管协议》，约定发行人应于本期债券发行后５个工作日内在中国银行开设偿债资金专户，专项用于本期债券偿债资金归集；在该协议生效后５个工作日内开设募集资金托管账户，专项用于本期债券募集资金的存放。中国银行应根据本期债券实际发行额度和利率计算本期债券本金和利息，并在每年本金和利息兑付日前第１０个工作日书面通知发行人划款金额，并于每年本金和利息兑付日前第５个工作日核对偿债专户内资金状况。如果中国银行发现账户资金余额不足以支付当年应付债券本金和利息，中国银行可以无条件从募集资金托管账户划转相应资金至偿债资金专户，以支付当期应偿付利息和本金。如偿债资金专户内资金余额与募集资金托管账户内资金余额之和仍不足以支付当期应偿付利息和本金，中国银行应及时以书面形式通知要求发行人补足，并可以无条件从发行人在中国银行处开立的其他账户划转相应资金至偿债资金专户或采取其他必要措施予以补足。
二、偿债保障措施
（一）发行人良好的经营状况是本期债券按期偿付的基础
发行人业务稳定，经营状况良好。２０１０年至２０１２年，发行人实现营业收入６．１２亿元、６．６８亿元和６．９０亿元，实现归属于母公司股东的净利润１．１１亿元、１．３８亿元和１．２２亿元。未来随着基础设施建设项目和保障性住房项目建设力度的不断加大，发行人收入和盈利水平将持续增强。随着各项在建工程的竣工以及应收回购款项的回笼，本期债券的偿付得到进一步保障。
（二）本期债券募投项目的回购收入是本期债券的重要偿债来源
本期债券募集资金用于重庆市双福新区罗盘村经济适用房建设项目、重庆市双福新区祥福家园公租房建设项目和重庆市双福新区享堂公租房建设项目。其中，罗盘村经济适用房建设项目预计可为发行人带来经济适用房及商业门面销售收入共计６．９５亿元；发行人就祥福家园、享堂两个公租房建设项目与重庆市江津区人民政府签署了投资建设与回购协议，由重庆市江津区人民政府向发行人分期支付回购款项，回购款总额为２６．７２亿元，包括建设投资额以及项目管理费，回购款的支付时间如表１４－１所示。上述三个项目产生的收益是本期债券的重要偿债保障。
表１４－１ 回购款支付时间表
单位：亿元
| 收入 | 合计 | 计算期（年） |
| １ | ２ | ３ | ４ | ５ | ６ | ７ | ８ |
| 住宅销售收入 | ５４，７４７ | － | － | － | ３２，８４８ | １０，９４９ | ５，４７５ | ５，４７５ | － |
| 商业门面销售收入 | １４，７９０ | － | － | － | ８，８７４ | １，４７９ | １，４７９ | １，４７９ | １，４７９ |
| 营业收入合计 | ６９，５３７ | － | － | － | ４１，７２２ | １２，４２８ | ６，９５４ | ６，９５４ | １，４７９ |
（三）充足的土地资产进一步为本期债券到期偿付提供保障
发行人持有大量优质的土地资产。截至２０１２年１２月３１日，发行人拥有６０．６３万平方米的混合住宅用地、住宅用地和商服用地，评估价值共计２６．２１亿元，其中２０．２７亿元土地已为７．９０亿元银行借款设立抵押。由于上述土地价值远高于相应银行借款，且其中５．２０亿元借款将在２０１４年１２月前陆续到期，如有必要，发行人可随着银行借款本息的偿还以及相应抵押土地资产的释放，变现部分土地资产，用于偿还本期债券本息。发行人城镇混合住宅、住宅用地及商服用地明细如表１４－２所示。
表１４－２ 截至２０１２年１２月３１日发行人城镇混合住宅、住宅用地及商服用地土地资产明细
| 地点 | 序号 | 承销团成员 | 地址 | 联系人 | 电话 |
| 北京市 | １ | 华林证券有限责任公司▲ | 北京市西城区金融大街３５号国际企业大厦Ａ座１７层 | 陈业茂、孙怡婷、樊起虹、董忠云 | ０１０－８８０９１６７０、０２１－２０２８１２８９ |
| ２ | 西南证券股份有限公司 | 北京市西城区金融大街３５号国际企业大厦Ａ座４层 | 杨晓、王硕、魏文娟 | ０１０－８８０９１３０４、０１０－５７６３１２６１、０１０－５７６３１１０７ |
| ３ | 国海证券股份有限公司 | 北京市海淀区西直门外大街１６８号腾达大厦１５０１室 | 张杨、张璐 | ０１０－８８５７６８９９－８２０、０１０－８８５７６８９９－８１３ |
| ４ | 西藏同信证券有限责任公司 | 北京市海淀区西直门北大街枫蓝国际Ｂ座１５０６ | 王海燕 | ０１０－８２２０６３２２ |
| ５ | 华融证券股份有限公司 | 北京市西城区金融大街８号Ａ座３层 | 陈玫颖、李敏 | ０１０－５８５６８００４、０１０－５８５６８１２８ |
| 广东省 | ７ | 广州证券有限责任公司 | 广州市珠江新城珠江西路５号广州国际金融中心１９楼 | 张宁、赵唯 | ０２０－８８８３６９９９、１３７１１９２３７３５７、１３７６３３８７０４９ |
| 上海市 | ６ | 江海证券有限公司 | 上海市银城中路８号２９楼 | 房晓丹 | ０２１－６０９６３９５６ |
（四）较强的偿债能力和融资能力是本期债券到期偿付的有力保证
２０１２年末，发行人的资产负债率为２８．５１％，处于较低水平，长期偿债能力很强，整体偿债压力较小。此外，发行人与中国银行、建设银行、农业银行、重庆银行、浦发银行、民生银行等建立了长期的坚实合作关系，保持着正常稳健的银行贷款融资能力，外部融资渠道通畅。结合发行人较强的偿债能力，其良好的融资能力是本期债券到期偿付的有力保证。
三、聘请债权代理人及设立债券持有人会议制度
为维护全体债券持有人的合法权益，保障本息的按时足额兑付，同时由于债券持有人的不确定性，发行人在本期债券发行前即为全体债券持有人聘请中国银行担任本期债券的债权代理人，建立了债券持有人会议制度并签订了《债权代理协议》和《持有人会议规则》。作为本期债券的债权代理人，中国银行将代表债券持有人监督发行人的经营状况、募集资金的使用情况、按时还本付息及偿债措施的实施；代理债券持有人与发行人之间的谈判、诉讼义务及债券持有人会议授权的其他事项，以最大限度保护本期债券投资者的利益。
债券持有人会议由债权代理人召集，由全体债券持有人组成，并按照《债券持有人会议规则》对本期债券发行中约定的事项进行决策，事项包括了解和监督发行人与本期债券有关的重大事件；监督发行人履行本期债券募集说明书约定的义务；审议并决议债券持有人会议参加方提出的议案及享有债券持有人会议规定约定的其他权利。
综上所述，发行人制定了具体的、切实可行的偿债计划，采取了多项有效的偿债保障措施，为本期债券本息的及时足额偿付提供了足够的保障，能够最大幅度保护投资者的利益。
第十五条 风险与对策
投资者在评价和购买本期债券时，应特别认真考虑下述各项风险因素。
一、风险
（一）本期债券相关风险
１、利率风险
受国民经济总体运行状况、经济周期和国家宏观经济政策的影响，市场利率存在波动的可能性。本期债券为固定利率债券，在存续期限内，市场利率的波动将对投资者投资本期债券收益造成一定的不确定性。
２、兑付风险
在本期债券存续期间，受宏观经济政策、产业政策和市场运行等因素的影响，发行人的经营活动存在不能带来预期的回报的可能性，使发行人不能从预期的还款来源中获得足够的资金，从而可能影响本期债券的按期偿付。
３、流动性风险
由于本期债券上市或交易流通审批事宜需要在发行结束后方能进行，发行人目前无法保证本期债券一定能够按照预期时间上市或交易流通，亦不能保证本期债券上市或交易流通后在二级市场一定会有活跃的交易。
（二）与行业相关的风险
１、宏观经济政策风险
国家宏观政策的调整可能会影响发行人的经营管理活动，不排除在一定的时期内对发行人的经营环境和业绩产生不利影响的可能。
２、行业监管政策变动风险
我国政府通过制定有关监管政策对城市基础设施投资实施监管。随着行业发展和我国体制改革的进行，政府将不断修改现有监管政策或增加新的监管政策。政府在未来作出的监管政策变化可能会对发行人业务或盈利造成某种程度的不利影响。
（三）与发行人有关的风险
１、行业政策和经营环境变动的风险
发行人主要从事城市基础设施建设和保障性住房建设等业务。这些行业的经营受到国家法律、产业政策及技术进步等因素的影响，这些因素未来的不利变化可能会对发行人业务或盈利能力造成负面影响。
２、持续融资的风险
发行人从事的城市基础设施建设和保障性住房等行业属资金密集型行业，发行人正实现资产规模较快的扩张，在建／计划建设项目需要大量的资金投入。因此，发行人的业务发展将产生持续的融资需求，一旦银行贷款条件发生不利于发行人的变化将影响发行人的融资规模及成本。
３、募集资金投资项目可能存在的风险
本次募集资金投资项目均属于保障性住房建设项目，存在投资规模大、建设工期长的特点，建设期内的施工成本受建筑材料、设备价格和劳动力成本等多种因素影响，项目实际投资有可能超出项目的投资预算，影响项目按期竣工及投入运营，并对项目收益的实现产生不利影响。项目管理包括项目建设方案设计与论证、施工管理、工程进度安排、资金筹措及使用管理、财务管理等诸多环节，涉及多个政府部门、施工单位及项目工程所在区域的居民和企业的协调和配合等多个方面，如果项目管理人的项目管理制度不健全或项目管理能力不足或项目管理过程中出现重大失误，将会对募集资金投资项目的建设进度、项目现金流和收益产生重大影响。
二、对策
（一）本期债券相关风险的对策
１、利率风险的对策
本期债券利率水平的确定已充分考虑了宏观经济走势及国家宏观调控政策可能的变动对债券市场利率水平的影响；本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在合法交易场所上市或交易流通，增强债券流动性，在一定程度上将给投资者提供规避利率风险的便利。
２、兑付风险的对策
目前，公司运行稳健，经营情况和财务状况良好，现金流量充裕。发行人将进一步提高管理与经营效率，严格控制成本支出，不断提升持续发展能力。发行人将加强对本期债券募集资金使用的监管，严格控制资本支出，积极预测并应对投资项目所面临的各种风险，确保募集资金投资项目的正常和运营，提高建设项目的现金流和收益水平。
３、流动性风险的对策
本期债券发行结束后，发行人将在１个月内向经批准的证券交易场所或其主管部门提出债券上市申请，力争本期债券早日获准上市流通。另外，随着我国债券市场的发展，债券流通和交易的条件也将得到改善，未来的流动性风险将会有所降低。
（二）与行业相关风险的对策
１、宏观经济政策风险的对策
针对国家宏观经济政策调整风险，发行人将加强对国家宏观经济政策的分析预测，加强与国家各有关部门，尤其是行业主管部门的沟通，建立信息收集和分析系统，做到及时了解政策、掌握政策，制定应对策略。
２、行业监管政策风险的对策
发行人将积极收集经营范围内的各行业及监管政策信息，争取准确地掌握行业的动态，了解和判断监管政策的变化，同时根据国家政策变化制定应对策略，以降低行业监管政策对公司经营和盈利造成的不利影响。
（三）与发行人有关风险的对策
１、行业政策和经营环境变动风险的对策
发行人一方面与主管部门保持紧密联系，加强对行业政策和经营环境情况的研究，以积极适应环境变化。另一方面，发行人将大力加强基础设施建设运营的产业化探索，提高企业整体运营效率，增加企业自身积累，提高企业的可持续发展能力，尽力降低行业政策和经营环境变动风险的影响。
２、持续融资风险的对策
发行人目前保持着良好的资信记录，并与多家银行建立了良好、持久的合作关系，这将保证公司具有持续的债务融资能力。
３、本期募集资金投向风险的对策
发行人在项目的实施过程中，将积极加强各投资环节的管理，控制投资成本，按计划推进工程建设进度，使建设项目按时投入使用，努力达到预期的经济效益和社会效益。
第十六条 信用评级
一、信用级别
经中诚信国际信用评级有限公司（以下简称“中诚信国际“）综合评定，本期债券的信用等级为ＡＡ，发行人的长期主体信用等级为ＡＡ。
二、信用评级报告的内容摘要
中诚信国际评定发行人的主体信用等级为ＡＡ，评级展望为稳定；评定“重庆市双福建设开发有限公司２０１３年企业债券”的信用等级为ＡＡ。
中诚信国际肯定了江津区及双福新区的经济实力和发展潜力、地方政府对发行人强有力的支持、发行人颇具升值潜力的土地资产等积极因素对发行人信用实力的支撑。同时，中诚信国际也关注到发行人面临一定的政策风险和资本支出规模较大等因素对发行人信用水平的影响。
（二）优势
１、区域经济快速发展。江津区是重庆市重点规划建设的六大区域性中心城市之一，在重庆市具有较高的经济地位。双福新区是江津区快速发展寻求突破的支点，其区位优势突出，工业基础较好，近年来区域经济和财政实力快速增强，为发行人业务提供良好的发展空间。
２、地方政府强有力的支持。为支持双福新区和发行人持续发展的步伐，拓宽融资渠道，扩大融资规模，根据重庆市江津区财政局对发行人支持的相关文件，江津区财政局承诺在偿还各类到期债务时，若资金上发生困难，财政局将安排资金给予支持。
３、发行人收入规模稳定增长。根据《重庆市双福新区管理委员会关于加快双福建设开发有限公司发展专题会议纪要》（双福新管纪［２０１０］５３号），发行人独立行使代建和开发职能，承担的基础设施建设和国有土地整治开发业务完成后由双福管委会按每年完成工程项目结算价的一定比例支付给发行人。２０１０～２０１２年，发行人分别实现营业总收入６．１２亿元、６．６８亿元和６．９０亿元，收入规模稳步增长。
（三）关注
１、资本支出和债务压力较大。发行人是双福新区唯一一家基础设施建设主体，承担的园区开发和基建项目较多，未来资本支出压力较大。
２、政策风险。２０１０年以来，国家发改委、银监会、人民银行、审计署等监管机构陆续出台了一系列政策防范地方融资平台风险，加之房地产市场调控增大了土地市场的不确定性，发行人面临一定的政策风险。
三、跟踪评级安排
根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际将在本期债券的存续期内对本期公司债券每年定期或不定期进行跟踪评级。
中诚信国际将在本期公司债券的存续期对其风险程度进行全程跟踪监测。中诚信国际将密切关注发行人公布的季度报告、年度报告及相关信息。如发行人发生可能影响信用等级的重大事件，应及时通知中诚信国际，并提供相关资料，中诚信国际将就该事项进行实地调查或电话访谈，及时对该事项进行分析，确定是否要对信用等级进行调整，并在中诚信国际公司网站对外公布。
第十七条 法律意见
本期债券的发行人律师重庆鼎凌律师事务所出具的法律意见书认为：
一、发行人为在中国境内设立的具有法人资格的企业法人，其依法设立并有效存续，具备申请发行公司债券的主体资格；
二、本期债券的发行已经获得发行人董事会及主管机关的批准，发行人已经取得本期发行债券所需的各项批准和授权，该等已经取得的批准或授权合法有效；
三、发行人已经具备《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法律、法规、规章及规范性文件规定的申请发行公司债券的各项实质性条件和要求；
四、本期债券募集资金用途符合国家产业政策要求，募集资金投资项目已获得有关审批机关的核准；
五、本期债券的主承销商、信用评级机构、审计机构和律师事务所均具有为发行人发行本期债券提供专业服务的业务资质；
六、本期债券的信用评级符合发改财金［２００８］７号文等有关法律法规的规定；
七、本期债券发行的承销符合《证券法》、发改财金［２００４］１１３４号文及其他相关法律法规的规定；
八、本期债券《募集说明书》及其摘要的形式和内容均符合《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法律、法规、规章及规范性文件规定的相关规定和要求。本期债券《募集说明书》及其摘要中的重大事实方面不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
九、本期债券的发行申报材料真实、完备，符合《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法律、法规、规章及规范性文件规定的相关规定和要求；
十、发行人最近三年未发生任何重大违法、违规情况；
十一、截至本期债券法律意见书出具日，发行人不存在对本期债券发行构成实质性影响和重大法律风险的未了结仲裁，不存在未了结的或者可预见的重大诉讼、行政处罚或刑事处罚案件。
综上所述，发行人律师认为，发行人已具备相关法律、法规规定的债券发行的主体资格和实质条件，本次发行符合《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》、发改财金［２００４］１１３４号文、发改财金［２００８］７号文、发改办财金［２０１０］２８８１号、国发［２０１０］１９号和财预［２０１０］４１２号文等法律、法规、规章及规范性文件规定的条件和要求。本期债券发行已获得在目前阶段所必需的授权及批准。
第十八条 其他应说明的事项
一、上市安排
本期债券发行结束后１个月内，发行人将尽快向有关证券交易场所或其他主管部门提出本期债券上市或交易流通申请。
二、税务说明
根据国家税收法律法规，投资者投资本期债券应缴纳的有关税收由投资者自行承担。
第十九条 备查文件
一、备查文件清单
（一）２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募集说明书
（二）２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券募集说明书摘要
（三）国家发展和改革委员会对本期债券的批复
（四）经审计的发行人２０１０年至２０１２年财务报告
（五）２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券信用评级报告
（六）关于重庆市双福建设开发有限公司２０１３年公司债券发行的法律意见书
（七）重庆市双福建设开发有限公司公司债券债券持有人会议规则
（八）重庆市双福建设开发有限公司公司债券债权代理协议
（九）重庆市双福建设开发有限公司公司债券账户及资金监管协议
二、查询地址
投资人可以在本期债券发行期限内到下列地点或互联网址查阅本期债券募集说明书全文及上述备查文件：
（一）重庆市双福建设开发有限公司
住 所：重庆市江津区双福双河社区
法定代表人：李勇
联 系 人：朱永闯
联系地址：重庆市江津区双福新区九江大道
联系电话：０２３－６１０８３８９９
传 真：０２３－６１０８３８９３
邮政编码：４０２２４７
（二）华林证券有限责任公司
住 所：深圳市福田区民田路１７８号华融大厦５－６层
法定代表人：宋志江
联 系 人：樊起虹、邱志锋、乔刚、陈嘉颖
联系地址：北京市西城区金融大街３５号国际企业大厦Ａ座１７层
联系电话：０１０－８８０９１７５４
传 真：０１０－８８０９１７９６
邮政编码：１０００３３
网址：ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｌｉｏｎｓ．ｃｏｍ
如对本期债券募集说明书或上述备查文件有任何疑问，可以咨询发行人和主承销商。此外，投资人可以在本期债券发行期内到如下互联网网址查阅本期债券募集说明书全文：
１、国家发展和改革委员会网站
ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｎｄｒｃ．ｇｏｖ．ｃｎ
２、中央国债登记结算有限责任公司
ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｈｉｎａｂｏｎｄ．ｃｏｍ．ｃｎ
附表一：
２０１３年重庆市双福建设开发有限公司公司债券发行网点表
| 支付时间 | 重庆市双福新区祥福家园
公租房建设项目 | 重庆市双福新区享堂
公租房建设项目 | 合计 |
| ２０１４年 | ０．４９８ | ０．４９２ | ０．９９０ |
| ２０１５年 | ０．４９８ | ０．４９２ | ０．９９０ |
| ２０１６年 | ２．４８９ | ２．４５９ | ４．９４８ |
| ２０１７年 | ２．４８９ | ２．４５９ | ４．９４８ |
| ２０１８年 | ２．４８９ | ２．４５９ | ４．９４８ |
| ２０１９年 | ２．４８９ | ２．４５９ | ４．９４８ |
| ２０２０年 | ２．４８９ | ２．４５９ | ４．９４８ |
| 合计 | １３．４４ | １３．２８ | ２６．７２ |
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