□本报记者 申鹏

　今年以来，房地产调控政策一直没有放松，商品房价格与库存状况未有起色，但A股市场房地产板块以累计上涨近30%的幅度笑傲行业涨幅榜。分析人士指出，流动性宽松引发的估值修复仍是资金持续介入地产股的逻辑基础，与此同时，基本面改善以及政策面的局部松动预期或成为继续推升地产股估值的新因素。

　估值修复催生超额收益

　若时间退回到年初，恐怕少有投资者会想到今年表现最好的板块会是房地产，因为当时无论是从政策面还是从基本面看，地产行业都面临巨大压力。但事实上，房地产是今年23个申万一级行业中表现最好的行业指数，累计涨幅达29.70%，超越上证综指逾25个百分点。

　除了指数涨幅超越平均水平外，房地产板块整体赚钱效应也十分明显。统计显示，该板块今年正常交易的142只成份股中，有128只跑赢大盘，占比超过90%。也就是说，看好房地产行业的投资者几乎不用费心选股，就能确保赚钱。横向对比来看，今年以来能够有如此显著赚钱效应的一级行业板块，也就只有房地产一个。

　市场人士指出，估值处于绝对低位以及货币政策放松预期压倒了其他一切不利因素，成为场内资金持续推升地产股股价的主要因素。Wind数据显示，2012年1月5日申万房地产板块的整体市盈率仅为12.74倍，为近10年的绝对低点，显著低于上证综指2005年998点和2008年1664点时的估值水平（分别为19.30倍和14.93倍）。而经历大幅上涨之后，目前房地产板块的平均市盈率为16.31倍，与2008年低点基本持平，纵向看仍具有一定吸引力。

　降息或延续估值修复过程

　上周四央行宣布降息，在经历了周五的高开低走以及周末对经济数据和外围消息面的反馈后，本周前两个交易日A股市场显得相对乐观。相比之下，申万房地产仍是市场中最为强势的一级行业指数，本周前两个交易日累计上涨3.94%，超越同期上证综指3.57个百分点。从本周初的表现来看，降息对房地产股的刺激作用显露无遗。

　分析人士认为，降息加强了货币政策的宽松趋势，并且通常认为价格型工具的力度要大于数量型工具，这给予市场更为强烈的流动性放松预期，而地产行业作为利率敏感行业受益极大。此外，此次降息表面上看是对称降息，但由于央行同时规定存款利率可向上浮动10%，而贷款利率可向下浮动20%，因此这实际上可以理解为一次非对称降息，有利于刺激房地产“刚需”释放。因此，降息或将延续房地产股的估值修复过程，成为地产股估值修复的新因素。

　除流动性因素外，5月商品房销售面积环比向好，显示地产行业基本面有回暖迹象，也对地产股股价形成支撑。申银万国研究所近期发布的一份报告显示，其跟踪的31个大城市5月商品房销售面积合计为1705万平方米，环比4月上升了28.8%，较3月上升10.9%。该机构预计，伴随6月推盘量上升和较为稳定的成交率，销售面积环比上升是大概率事件。可以看到，在房地产政策不再继续收紧以及前期一系列保证“刚需”举措出台后，房地产市场的销售情况显示出积极变化。

　不过，相比销量数据，库存数据仍不乐观。据国泰君安证券统计，该机构跟踪的15个典型城市的新房去化时间从2010年初的7个月上升到目前的13个月。这或将成为地产股上行的潜在风险之一。