§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ） 。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

１．２ 公司年度财务报告已经天健正信会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

１．３ 公司负责人陈锦石、主管会计工作负责人茅振华及会计机构负责人（会计主管人员）钱军声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 公司基本情况

２．１ 基本情况简介

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２．２ 联系人和联系方式

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§３ 会计数据和财务指标摘要

３．１ 主要会计数据

单位：元

■

３．２ 主要财务指标

单位：元

■

３．３ 非经常性损益项目

√ 适用 □ 不适用

单位：元

■

■

§４ 股东持股情况和控制框图

４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

单位：股

■

４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§５ 董事会报告

５．１ 管理层讨论与分析概要

一、行业年度回顾和发展趋势分析

２０１１年，中国房地产经历了史无前例的宏观调控，力度之大、时间之长实属罕见。央行３次加息，６次上调存款准备金率。超过１２０个城市出台了房价调控目标，４６个大中城市出台了“限购令”，１０个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在一系列的调控组合拳下，房地产市场交易量急剧萎缩，降价大潮从一线城市到二三线城市全面蔓延，房企资金链骤然绷紧，行业进入“寒冬期”。

从房地产投资方面来看：２０１１ 年，全国房地产开发投资６１７４０ 亿元，比上年增长２７．９％，增速比上年回落５．３ 个百分点，施工面积５０．８０ 亿平方米，比上年增长２５．３％，增速比上年回落１．２ 个百分点；从房地产销售量方面来看：２０１１ 年，全国商品房销售面积１０．９９ 亿平方米，比上年增长４．９％，增速比上年回落５．７ 个百分点。由于今年一二三线城市受调控影响带来的成交量萎缩，三、四线城市销售面积占比较年初上升了９ 个百分点，达到７３％。从房地产销售价格来看：２０１１ 年全国商品房销售额５９１１９ 亿元，增长１２．１％，增速比上年回落６．８个百分点。销售均价为５３７７ 元／平米，同比上升６．９％。从最终公布的房价上涨幅度来看，基本符合年初中央及各地政府制定的全年房价控制目标。

公司认为，２０１２年房地产行业仍将在政策限制中艰难前行，中央坚持房地产调控政策不动摇，银行开发贷、按揭贷在短期内也不会大幅放松。但是随着房价的逐步回落、土地成交量的持续下滑，地方政府财政压力的进一步显现，政策出现微调的可能性也在增大，因此，２０１２年的政策调控将更具针对性，刚性需求将得到一定释放，行业逐步回暖，行业整体向好预计在２０１３年。

二、报告期内经营业绩回顾

２０１１年，房地产调控加剧，政策严苛，建筑业波及受累。面对严峻形势，公司沉着冷静、运筹帷幄，硬是在逆境中劈开生路获得较大发展。

报告期内，在公司领导层会议精神的指导下，经公司全体员工的积极努力，公司业务仍取得了较大幅度的增长。全年实现预售面积１０５．３８万平方米，实现预售金额８４．５０亿元，分别比上年增长了４６．８９％和５８．３９％。房地产业务营业收入５１．８３亿元，比上年增长了４５．６７％，毛利率同比去年增长了３．３３个百分点；建筑施工业务全年实现收入８４．４５亿元（内部关联交易抵消后７０．５６亿元），比上年增长２６．８０％，毛利率同比去年增长０．７５个百分点。

报告期内，公司整体实现营业收入１２３．０２亿元，比上年增长３４．６４％。实现营业利润１４．０３亿元，比上年增长３６．８５％，归属于上市公司股东的净利润为９．３２亿元，比上年增长２５．７９％，取得了较好的经营业绩。

报告期内，公司逆周期投资再获新项目。公司通过打包拿地方式成功进入淮安、营口、菏泽三个城市，并对山东、湖北、安徽、东北地区等项目进行了初步考察和洽谈，为公司下一步拿地明确了方向。

报告期内，公司地产业务转型升级取得突破。公司投资开发运营的南通金石国际大酒店和南通中南城购物中心的隆重开业，标志着公司地产业务成功实现从普通住宅开发商向城市运营商的转型升级。同时，公司初步完成对青岛、海南、海门、盐城等多个五星级酒店和南通、盐城等多个大型购物中心规划设计等前期准备工作，大大加快了住宅地产向商业地产迈进的步伐。

报告期内，公司在沈阳设立中南建设（沈阳）建筑产业有限公司，将公司建筑产业近些年研究开发的新型混凝土全预制装配技术用于现代建筑部品部件的生产。２０１２年项目达产后，年产２０万平方米建筑部件。

报告期内，公司品牌形象与社会声誉进一步提升。中南建设名列中国房地产开发企业５００强第７６位，并先后荣获“中国房地产区域运营１０强”、“中国房地产企业综合发展１０强”、“中国建筑与城市贡献力特别大奖”、“中国地产最佳城市运营商”等多项桂冠，南通总承包荣获中建协“双百强”企业称号；公司获得了“国家优质工程奖”、“詹天佑奖”、“中国钢结构金奖”等多个奖项；中南慈善基金会于５月份正式挂牌成立，仅半年多时间就完成了常乐敬老院、云南麻栗坡希望小学建设和中南“圆梦”助学工程等十余项公益捐助。

三、对公司未来发展的展望

２０１２年公司针对当前的市场形势，在董事会的部署下，公司按照“出政策、抓调控、抗风险；抓品质、降成本、促服务；储资源、稳布局、保发展”的既定方针，重点做好以下几项工作：

１、２０１２年，房地产计划新开工面积１００万平方米，实现销售面积１２０万平方米，实现销售金额９０亿元。建筑工程业务计划实现业务收入８５亿元。

２、２０１２年，房地产新项目拓展按照反周期投资思路，利用当前土地市场低迷的现状，进一步加大新项目获取的力度，保证全年获取３个以上城市综合体新项目。建筑施工业务继续执行“立足大市场、对接大业主、承接大项目”的策略，重点开拓北京、天津、上海、南京、山东等地区，大力承接单体１０万平米以上项目、超高层项目、公共建筑项目。

３、２０１２年，公司从房地产项目开发的设计、工程、营销、服务全过程进行品质提升， 进一步强化品质控制，建立中南地产的产品生命线，以品质谋发展。

４、２０１２年，公司全员全面强化成本费用控制，进一步调整和完善成本限额指标，重视和加强成本优化工作，切实推行项目费用包干制度。

５、２０１２年，公司转型，管理升级方面将着重在紧密对接ＩＢＭ、复旦等管理咨询机构，积极引入外部专家和智库，并通过对行业标杆企业的核心竞争力进行专项研究，从战略、治理、管理、经营生产等方面形成可供借鉴的具体措施。

四、公司未来面临的主要风险和应对措施

１、行业风险。国家在土地供应与规划、税收、信贷、货币等诸多方面的宏观调控政策都将对房地产市场产生重大影响。为此公司将加强宏观政策研究与风险防范，重视经济形势变化和政策导向，加强前瞻性研究，提高风险防范意识。

２、市场风险。２０１２年房地产市场销售必将严峻，公司一方面要根据市场变化采取灵活多变的营销策略。通过加强房地产政策和区域市场的研究，及时把握调控政策变化，综合运用各种营销手段，促进产品去化，加速资金回笼，另一方面公司将进一步规范内部管理，提高产品品质、提升服务质量，加强成本控制和对新产品的研究，提高企业核心竞争力。

３、财务风险。受持续紧缩的房地产信贷政策影响，公司业务拓展面临一定的资金压力。为此公司将以国家政策为导向，加强与各金融机构的合作，积极创新融资方式，拓展融资渠道。

５．２ 主营业务分行业、产品情况表

单位：万元

■

５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

□ 适用 √ 不适用

§６ 财务报告

６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

□ 适用 √ 不适用

６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

□ 适用 √ 不适用

６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

√ 适用 □ 不适用

本年度与上年相比，公司共投资新设全资子公司１３家，通过非同一控制下企业合并收购公司１家。

６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用

江苏中南建设集团股份有限公司

董事长：陈锦石

二〇一二年四月二十四日

２０１１年末股东总数	２８，３５９		本年度报告公布日前一个月末股东总数				２３，５６６
前１０名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例（％）		持股总数	持有有限售条件股份数量			质押或冻结的股份数量
中南房地产业有限公司	境内非国有法人	７２．６３％		８４８，２４５，１８４	８４６，７４５，２６７			６７０，３２５，５６１
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金	其他	２．３９％		２７，９６３，２５０
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金	其他	１．７６％		２０，６０９，７８６
中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金	其他	１．５８％		１８，４２４，２９５
中国农业银行－景顺长城能源基建股票型证券投资基金	其他	１．２９％		１５，０３７，７１６
中国建设银行－华夏盛世精选股票型证券投资基金	其他	１．１９％		１３，８５１，５８９
中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金	其他	０．８３％		９，６４８，５５３
中国建设银行－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金	其他	０．７９％		９，２１９，７９８
中国工商银行－汇添富价值精选股票型证券投资基金	其他	０．５３％		６，１７９，８１１
交通银行－建信优势动力股票型证券投资基金	其他	０．５２％		６，０５５，２９０
前１０名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份数量				股份种类
中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金		２７，９６３，２５０				人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金		２０，６０９，７８６				人民币普通股
中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金		１８，４２４，２９５				人民币普通股
中国农业银行－景顺长城能源基建股票型证券投资基金		１５，０３７，７１６				人民币普通股
中国建设银行－华夏盛世精选股票型证券投资基金		１３，８５１，５８９				人民币普通股
中国工商银行－建信优化配置混合型证券投资基金		９，６４８，５５３				人民币普通股
中国建设银行－交银施罗德稳健配置混合型证券投资基金		９，２１９，７９８				人民币普通股
中国工商银行－汇添富价值精选股票型证券投资基金		６，１７９，８１１				人民币普通股
交通银行－建信优势动力股票型证券投资基金		６，０５５，２９０				人民币普通股
华夏银行股份有限公司－东吴行业轮动股票型证券投资基金		４，９７３，０１０				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明	公司第一大股东中南房地产业有限公司与陈昱含属于一致行动人。汇添富均衡增长股票型证券投资基金、汇添富价值精选股票型证券投资基金同为汇添富基金管理有限公司管理的基金。华夏优势增长股票型证券投资基金、华夏盛世精选股票型证券投资基金同为华夏基金管理有限公司管理的基金。建信优化配置混合型证券投资基金、建信优势动力股票型证券投资基金同为建信基金管理有限公司管理的基金。除此之外，上述其他股东之间未知是否存在关联关系或属于一致行动人的情形。

股票简称	中南建设
股票代码	０００９６１
上市交易所	深圳证券交易所

非流动资产处置损益	１１，３８１，２２３．３５	南通总承包公司处置房产利得	０．００	１，６０３，２１８．９１
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免	０．００		０．００	１４０，０００．００
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响	０．００		０．００	－１，４９９，３００．８９
少数股东权益影响额	０．００		０．００	７，５５３．９５
合计	－８，４６１，３５７．９９	－	－２，４１９，５２０．０６	－９０４，８２７．８７

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	智刚	张伟
联系地址	江苏省海门市常乐镇中南大厦	江苏省海门市常乐镇中南大厦
电话	０５１３－８２７３８２８６	０５１３－８２７３８７９６
传真	０５１３－８２７３８７９６	０５１３－８２７３８７９６
电子信箱	ｚｈｏｎｇｎａｎ＠ｚｈｏｎｇｎａｎｇｒｏｕｐ．ｃｎ	ｚｈｏｎｇｎａｎ＠ｚｈｏｎｇｎａｎｇｒｏｕｐ．ｃｎ

	２０１１年	２０１０年	本年比上年增减（％）	２００９年
营业总收入（元）	１２，３０２，８３９，５６７．９７	９，１３７，５１２，５４４．８４	３４．６４％	５，６８４，２３４，５１４．０４
营业利润（元）	１，４０２，８１０，１５０．７３	１，０２５，０５６，７５３．１６	３６．８５％	８０８，７１１，６４９．０４
利润总额（元）	１，４０５，８７９，３７２．９３	１，０１７，１１１，１３６．８４	３８．２２％	８０６，２１５，０９０．５３
归属于上市公司股东的净利润（元）	９３２，２８３，２８６．３７	７４１，１５１，８６１．８３	２５．７９％	５５９，７５９，３７７．７５
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）	９４０，７４４，６４４．３６	７４３，５７１，３８１．８９	２６．５２％	５６０，６６４，２０５．６２
经营活动产生的现金流量净额（元）	－２，７１０，９７１，２０１．８９	－２，３０６，１５８，４１９．３５	１７．５５％	１３８，５１２，０８２．３１
	２０１１年末	２０１０年末	本年末比上年末增减（％）	２００９年末
资产总额（元）	３３，５６７，９４７，６６３．４２	２４，１３５，９１０，８５１．１９	３９．０８％	１７，１４０，７３８，８１１．１５
负债总额（元）	２６，６７６，７５２，５７８．７１	１８，８６１，５４０，１２６．１９	４１．４３％	１３，１４８，９５７，７８１．８０
归属于上市公司股东的所有者权益（元）	５，４３３，６３６，０７７．９７	４，６１５，４３７，８２３．２９	１７．７３％	３，８７４，２８５，９６１．４６
总股本（股）	１，１６７，８３９，２２６．００	１，１６７，８３９，２２６．００	０．００％	７７８，５５９，４８４．００

	２０１１年	２０１０年	本年比上年增减（％）	２００９年
基本每股收益（元／股）	０．８０	０．６３	２６．９８％	０．４８
稀释每股收益（元／股）	０．８０	０．６３	２６．９８％	０．４８
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	０．８０	０．６４	２５．００％	０．４８
加权平均净资产收益率（％）	１５．３３％	１７．４６％	－２．１３％	１６．２７％
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（％）	１５．４７％	１７．５２％	－２．０５％	１６．２９％
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	－２．３２	－１．９７	１７．７７％	０．１８
	２０１１年末	２０１０年末	本年末比上年末增减（％）	２００９年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	４．６５	３．９５	１７．７２％	４．９８
资产负债率（％）	７９．４７％	７８．１５％	１．３２％	７６．７１％

非经常性损益项目	２０１１年金额	附注（如适用）	２０１０年金额	２００９年金额
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	３１，３３９，０９６．００	财政补贴款	５００，０００．００	０．００
对外委托贷款取得的损益	０．００		４，７１９，５８９．５８	２，７７９，３５０．３０
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	－５４，００２，１３０．００	公司慈善捐赠	－８，４４５，６１６．３２	－４，２３９，７７７．４２
所得税影响额	２，８２０，４５２．６６		８０６，５０６．６８	３０４，１２７．２８

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减（％）	营业成本比上年增减（％）	毛利率比上年增减（％）
房地产销售	５１８，３３９．２９	３２２，４９０．９１	３７．７８％	４５．６７％	３８．２６％	３．３３％
建筑工程施工	７０５，６１２．４９	５７７，４７８．９９	１８．１６％	２７．０７％	２５．９１％	０．７５％
物业服务	２，０９９．７８	１，７８２．８５	１５．０９％	１２６．７１％	１０６．８９％	８．１３％
主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减（％）	营业成本比上年增减（％）	毛利率比上年增减（％）
房地产销售	５１８，３３９．２９	３２２，４９０．９１	３７．７８％	４５．６７％	３８．２６％	３．３３％
建筑工程施工	７０５，６１２．４９	５７７，４７８．９９	１８．１６％	２７．０７％	２５．９１％	０．７５％
物业服务	２，０９９．７８	１，７８２．８５	１５．０９％	１２６．７１％	１０６．８９％	８．１３％