§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

１．２ 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

■

１．３ 公司年度财务报告已经京都天华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

１．４ 公司负责人王琪、主管会计工作负责人王荣生及会计机构负责人（会计主管人员）杜竹梅声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 公司基本情况

２．１ 基本情况简介

■

２．２ 联系人和联系方式

■

§３ 会计数据和财务指标摘要

３．１ 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

３．２ 主要财务指标

■

３．３ 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

§４ 股东持股情况和控制框图

４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

单位：股

■

■

４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

§５ 董事会报告

５．１ 管理层讨论与分析概要

１、总体经营情况概述

２０１１年房地产行业进入行业发展的拐点。年初，＂国八条＂、房产税试点改革先后出台，年中＂限购＂、＂限价＂、＂限贷＂的三限制政策再次为地产市场降温；年内连续六次提高存款准备金率、三次提高金融机构存贷款利率，增加了企业融资成本和融资难度。面对２０１１年复杂的形势，公司根据战略规划积极应变，采取了谨慎安全、灵活有效的经营策略，开发规模稳步扩大，根据自身特点选择多种合作方式，积极拓宽融资渠道，保证公司正常经营。

报告期内，公司按照＂成为国内具有可持续发展优势的一流的综合物业开发经营集团＂的战略目标，实现了项目储备持续增加，年内新增４个项目，其中通过股权收购的方式取得占地面积约２４．１６万平米的无锡嘉仁花园项目、建设用地面积２７．０７万平米的三亚陵水项目；通过＂招拍挂＂方式，公司鄂尔多斯项目新增４万平米的建设用地，公司全资子公司北京京投置地房地产有限公司（下称＂京投置地＂）与京投公司、北京万科企业有限公司（下称＂北京万科＂联合竞得建设用地面积２３．３２万平米的郭公庄项目。郭公庄项目作为公司成功获取的第一个轨道交通上盖项目，进一步确立了公司＂轨道物业＂专业开发商的市场形象，同时也必将进一步扩大公司在北京区域的市场份额及品牌号召力。

报告期内，公司既有项目稳步推进：（１）京投快线阳光花园项目，住宅部分已售罄，已出租给银泰百货的商业楼于２０１１年底开始试营业；（２）京投快线上林湾项目，２０１１年６月份已开工建设，预计于２０１２年年中开盘销售；（３）京投万科新里程项目，一期工程２０１１年７月份开工，预计２０１２年年中开盘销售，限价房已基本销售完毕，实现销售金额２．５５亿元；（４）长沙地球村项目，一期正在主体施工，预计２０１２年下半年开盘销售；（５）鄂尔多斯泰悦府项目，项目一期已基本封顶，预计２０１２年７月份开盘销售；（６）宁波东钱湖项目，其中柏悦酒店已于２０１２年１月份正式营业，住宅一期工程建设已完成并于２０１１年１２月开盘销售；（７）上海１０７酒店项目已于２０１１年１０月份试营业。

２、财务状况分析

报告期内，公司实现营业总收入１５１，８６１．７６万元，同比增长３．９２％，实现归属于母公司净利润１１，８９１．１１万元，同比减少５５．７７％，其中房地产业务收入１１９，５２６．８２万元，较２０１０年度１１８，４２３．８８万元增加１，１０２．９４万元，增幅０．９３％；进出口业务２０１１年度实现销售收入２７，４８１．５６万元，较２０１０年度２１，２１５．０５ 万元增加６，２６６．５１万元，增幅２９．５４％；商业零售业务２０１１年度销售收入３，３１７．７７万元；出租车业务２０１１年销售收入４０５．２９万元；广告业务２０１１年销售收入１２３．７５万元；物业服务２０１１年销售收入１，０３６．５８万元。

报告期内，２０１１年度公司三项费用总计２３，５１３．４３万元，较２０１０年度１９，６７１．４５万元增加３，８４１．９８万元，增幅１９．５３％；其中管理费用１０，１５６．３４ 万元，较２０１０年度１２，４７４．５５万元减少２，３１８．２１万元，减幅１８．５８％；销售费用４，１５５．２１万元，较２０１０年度２，９９９．０５万元增加１，１５６．１６万元，增幅３８．５５％；财务费用９，２０１．８８万元，较２０１０年度４，１９７．８４万元增加５，００４．０４万元，增幅１１９．２１％，增加主要系公司投资规模扩大，资金成本增加所致。

本报告期末，公司资产总额１，３５６，４３４．９８万元，较２０１０年１２月３１日８５３，７９８．４０万元增长５０２，６３６．５８万元，增幅５８．８７％；其中２０１１年１２月３１日存货总额９９９，０７２．２９万元占资产总额的７３．６５％，较２０１０年１２月３１日４０２，５７８．６４万元占资产总额的４７．１５％增长５９６，４９３．６５万元，增幅１４８．１７％，增加主要系公司新增郭公庄项目及其他项目后续投入；负债总额１，１１０，５８３．６８万元，较２０１０年１２月３１日６４１，４９５．９３万元增长４６９，０８７．７５万元，增幅７３．１２％；资产负债率８１．８８％，较２０１０年１２月３１日７５．１３％增长了６．７５个百分点；归属于母公司所有者权益总额１７５，５６５．７３万元，较２０１０年１２月３１日１７０，８８２．１３万元增长４，６８３．６０万元；公司资产质量良好，财务状况健康，企业规模进一步扩大。

２０１１年公司经营活动现金净流量为净流出２９４，３０２．０３万元，较２０１０年同期净流出１６５，６９２．９２万元增加１２８，６０９．１１万元，其中经营活动现金流入９５，９２５．０４万元，经营活动现金流出３９０，２２７．０６万元。新项目储备支出增长，为公司业绩增长提供了强有力的保障；２０１１年公司投资活动现金净流量净流出４５，０７１．０５万元，２０１０年同期为７０，７３７．７３万元；其中投资活动现金流入１０，３８２．０２万元，流入主要系公司转让股票收回投资８，４８３．２５万元，投资活动现金流出５５，４５３．０７万元；２０１１年公司筹资活动现金净流入２３５，１２１．２４万元，２０１０年同期为２８５，３９４．６４万元；其中筹资活动现金流入３６７，３５３．６０万元，筹资活动现金流出１３２，２３２．３６万元，减少系偿还银行借款所致。

５．２ 主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

■

■

§６ 财务报告

６．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

６．２ 本报告期无前期会计差错更正

６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

Ａ、２０１１年２月１４日，本公司全资子公司京投置地与北京万科企业有限公司合作设立北京京投万科房地产开发有限公司（下称＂京投万科＂），负责京投万科新里程项目的开发建设，京投置地出资人民币５００万元，持有京投万科５０％股权，京投万科章程规定，京投万科设董事会，成员５人，其中京投置地提名３名董事，北京万科企业有限公司提名２名董事，通过选举产生。董事会做出决议，必须经全体董事过半数通过，本公司按照在京投万科决策机构董事会提名的人数确定表决权比例，公司对京投万科的表决权比例为６０％，本报告期将京投万科纳入合并报表范围。

Ｂ、２０１１年３月７日，本公司全资子公司京投置地与北京星泰房地产开发有限公司（下称＂北京星泰＂）合作设立北京京投阳光房地产开发有限公司（下称＂京投阳光＂），负责京投快线上林湾项目的开发建设，京投置地出资人民币４００万元，持有京投阳光４０％股权，因京投置地提名的董事在京投阳光董事会成员中占半数以上，２０１１年３月将其纳入合并报表范围，２０１１年１１月２４日京投置地对京投阳光增资３，０００万，持有京投阳光股权变更为８５％。

Ｃ、２０１１年４月１１日，公司七届董事会三十三次会议审议通过了《关于公司与北京骏晟汇通置业投资有限公司、北京桓裕置地投资管理有限公司合作开发海南陵水项目并签订＜合作协议＞的议案》。公司与北京骏晟汇通置业投资有限公司、北京桓裕置地投资管理有限公司通过共同对骏晟公司增资的方式参与海南陵水项目的开发。截至报告期末，公司出资人民币２，７５０万元，持有骏晟公司５５％股权，本报告期将骏晟公司纳入合并报表范围。

Ｄ、２０１１年９月２６日，公司第七届董事会四十次会议审议通过《关于公司收购无锡嘉仁花园项目股权的议案》，该议案中公司收购无锡嘉仁１００％股权，股权转让价款总计２０，３２３万元，截止２０１１年９月３０日公司已支付股权转让款１１，０００万元，无锡嘉仁股权工商变更登记手续已办理完毕。根据企业合并第２０号会计准则，公司确定２０１１年９月３０日为购买日，并将其纳入公司合并范围。截止２０１１年１２月３１日无锡嘉仁持有无锡惠澄５１％股权，无锡嘉仁将无锡惠澄纳入其合并报表。

Ｅ、２０１１年９月，京投置地、京投公司和北京万科企业有限公司三方共同签署并生效《郭公庄五期项目合作开发协议》。２０１１年１２月１３日成立项目公司北京京投银泰置业有限公司（以下简称京投银泰置业），注册资本为１亿元，截止２０１１年１２月３１日实际认缴资本２，０００万元，各方出资比例为：京投置地１５％，京投公司３５％，北京万科企业有限公司５０％。根据京投银泰置业章程规定，京投银泰置业设董事会，成员５人，其中京投置地提名３名董事，京投公司提名１名董事，北京万科企业有限公司提名１名董事，董事会决议须经４／５以上董事（含本数）通过。根据京投公司与京投置地签订的股权托管协议，京投公司将持有的京投银泰置业３５％的股权托管给京投置地，京投公司提名的董事在京投银泰置业董事会的表决意见应与京投置地一致，故本公司按照在银泰置业决策机构董事会提名的人数确定表决权比例，公司对银泰置业的表决权比例为８０％，本报告期将其纳入合并范围。

Ｆ、本公司与自然人莫翠平及徐美英于２０１１年７月９日签订股权转让协议，以１，０００万元人民币出售所持有北京大正恒立建设工程有限公司的１００％股权，处置日为２０１１年１２月３０日（股权及其他资产移交日）。自２０１１年１２月３１日起．本公司不再将其纳入合并范围。

未出席董事姓名	未出席董事职务	未出席董事的说明	被委托人姓名
田振清	董事	工作原因	白云生
杨海飞	董事	工作原因	韩学高

股票简称	京投银泰
股票代码	６００６８３
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	邓志高	韩慧敏
联系地址	北京市朝阳区建国门外大街２号银泰中心Ｃ座１７层	北京市朝阳区建国门外大街２号银泰中心Ｃ座１７层
电话	０１０－６５６３６６２２	０１０－６５６３６６２０
传真	０１０－８５１７２６２８	０１０－８５１７２６２８
电子信箱	ｉｒ＠６００６８３．ｃｏｍ	ｉｒ＠６００６８３．ｃｏｍ

	２０１１年	２０１０年	本年比上年增减（％）	２００９年
营业总收入	１，５１８，６１７，５５１．９６	１，４６１，３２６，１０２．８０	３．９２	６５４，７６０，７７３．９０
营业利润	１６２，７４４，１７７．７３	３４９，５０５，５４６．０１	－５３．４４	１４７，６８３，４７０．５４
利润总额	１７８，６３４，５２５．３８	３５１，８４７，８１０．５０	－４９．２３	１３９，７９５，２６０．８０
归属于上市公司股东的净利润	１１８，９１１，０７６．２８	２６８，８６６，１３９．７２	－５５．７７	１０８，３９３，８９９．３２
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	２１，５４５，６４９．６７	１６９，２９６，７５６．３２	－８７．２７	５５，３４５，７４５．００
经营活动产生的现金流量净额	－２，９４３，０２０，２７１．２６	－１，６５６，９２９，２１９．０８	不适用	５５９，６７５，６９０．３０
	２０１１年末	２０１０年末	本年末比上年末增减（％）	２００９年末
资产总额	１３，５６４，３４９，８０９．０７	８，５３７，９８４，０２２．１４	５８．８７	５，１３２，６９２，５６７．０７
负债总额	１１，１０５，８３６，７５９．５８	６，４１４，９５９，３４７．９９	７３．１２	３，５５５，５９４，３４４．０６
归属于上市公司股东的所有者权益	１，７５５，６５７，３４５．０５	１，７０８，８２１，２８８．３１	２．７４	１，５４１，２６５，１７０．５１
总股本	７４０，７７７，５９７．００	７４０，７７７，５９７．００	０．００	４９３，８５１，７３１．００

非经常性损益项目	２０１１年金额	附注（如适用）	２０１０年金额	２００９年金额
非流动资产处置损益	７，００８，００２．６５	转让北京大正恒立建设工程有限责任公司股权和处置固定资产收益	１０６，４５５，７１６．７４	２９５，２０６．２８
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	１８，４１４，９００．００	政府给予奖励款	１，４５９，６００．００	２，２１７，９１４．６２
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	５，６８４，０２８．８５	收取参股企业资金占用费	１０，３９０，５７２．３５	８，８３４，４０６．００
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益	４３１，０１１．００	合并无锡嘉仁花园酒店管理有限公司		５４，１１２．３５
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	７１，８６５，７９３．４８	处置可供出售金融资产及持有期间分红收益	３０，６１４．９５	９２，６７９，９５４．２４
对外委托贷款取得的损益	２８，６３５，６５１．６５	收取参股企业委托贷款利息	１３，１７４，８８９．３１	３，１０８，７８０．００
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	－２，９１９，８０８．４４		１，３１２，９７４．２２	－１０，４０１，３３０．６４
其他符合非经常性损益定义的损益项目				－２１，５８８，９７８．０１
少数股东权益影响额	１５，０７５．０８		－４８，８８０．１７	１，５０１，８２２．１１
所得税影响额	－３１，７６９，２２７．６６		－３３，２０６，１０４．００	－２３，６５３，７３２．６３
合计	９７，３６５，４２６．６１		９９，５６９，３８３．４	５３，０４８，１５４．３２

	２０１１年	２０１０年	本年比上年增减（％）	２００９年
基本每股收益（元／股）	０．１６	０．３６	－５５．５６	０．１６
稀释每股收益（元／股）	０．１６	０．３６	－５５．５６	０．１６
用最新股本计算的每股收益（元／股）	不适用	／	／	／
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	０．０３	０．２３	－８６．９６	０．０８
加权平均净资产收益率（％）	６．７２	１６．０４	减少９．３２个百分点	８．７３
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（％）	１．２２	１０．１０	减少８．８８个百分点	４．４６
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	－３．９７	－２．２４	不适用	１．１３
	２０１１年末	２０１０年末	本年末比上年末增减（％）	２００９年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	２．３７	２．３１	２．６０	３．１２
资产负债率（％）	８１．８８	７５．１３	增加６．７５个百分点	６９．２７

２０１１年末股东总数		５１，２７９户	本年度报告公布日前一个月末股东总数		４７，３４５户
前１０名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例（％）	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
北京市基础设施投资有限公司	国有法人	２９．８１	２２０，８００，０００	２２０，８００，０００	无
中国银泰投资有限公司	境内非国有法人	２４．８３	１８３，９２９，７３６	９６，６００，０００	质押７５，０００，０００
中国银行－华夏大盘精选证券投资基金	未知	１．６２	１２，０００，０００	０	无
中国糖业酒类集团公司	国有法人	０．７４	５，４７５，６００	０	冻结５，４７５，６００
宁波市银河综合服务管理中心	未知	０．５８	４，２８０，１００	０	无
中国银行－同智证券投资基金	未知	０．４２	３，１２７，７８１	０	无
宁波市外资企业物资公司	未知	０．２９	２，１２９，４００	０	无
中国银行股份有限公司－华夏策略精选灵活配置混合型证券投资基金	未知	０．２８	２，０８４，９３４	０	无
南京新港开发总公司	未知	０．２６	１，９５０，０００	０	无
宣南生	未知	０．２６	１，９０２，９００	０	无

前１０名无限售条件股东持股情况
股东名称	持有无限售条件股份数量	股份种类
中国银泰投资有限公司	８７，３２９，７３６	人民币普通股
中国银行－华夏大盘精选证券投资基金	１２，０００，０００	人民币普通股
中国糖业酒类集团公司	５，４７５，６００	人民币普通股
宁波市银河综合服务管理中心	４，２８０，１００	人民币普通股
中国银行－同智证券投资基金	３，１２７，７８１	人民币普通股
宁波市外资企业物资公司	２，１２９，４００	人民币普通股
中国银行股份有限公司－华夏策略精选灵活配置混合型证券投资基金	２，０８４，９３４	人民币普通股
南京新港开发总公司	１，９５０，０００	人民币普通股
宣南生	１，９０２，９００	人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－华夏盛世精选股票型证券投资基金	１，７７５，１９３	人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明	未知前十名无限售条件股东之间以及前十名无限售条件股东和前十名股东之间是否存在关联关系。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减（％）	营业成本比上年增减（％）	毛利率比上年增减（％）
房地产	１，１９５，２６８，１８６．６０	５３１，００８，３５０．２０	５５．５７	０．９３	－２７．１２	增加１７．１个百分点
进出口贸易	２７４，８１５，５５７．３４	２７１，４４６，８６９．８２	１．２３	２９．５４	３０．１２	减少０．４４个百分点
商业零售	３３，１７７，７４７．９９	３２，８０９，４２８．３４	１．１１	－３４．２１	－３２．７５	减少２．１６个百分点
旅游饮食服务及其他	１５，３５６，０６０．０３	９，８２２，５３９．４４	３６．０３	８．５２	１．２７	增加４．５８个百分点
合计	１，５１８，６１７，５５１．９６	８４５，０８７，１８７．８０	４４．３５	３．９２	－１５．１３	增加１２．５１个百分点

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减（％）	营业成本比上年增减（％）	毛利率比上年增减（％）
房产销售	１，１１１，９３９，２７８．００	５０４，８４６，２６６．１４	５４．６	０．４８	－２８．８７	增加１８．７４个百分点
物业租赁	８３，３２８，９０８．６０	２６，１６２，０８４．０６	６８．６	７．３７	３８．７７	减少７．１１个百分点
进出口贸易	２７４，８１５，５５７．３４	２７１，４４６，８６９．８２	１．２３	２９．５４	３０．１２	减少０．４４个百分点
商业零售	３３，１７７，７４７．９９	３２，８０９，４２８．３４	１．１１	－３４．２１	－３２．７５	减少２．１６个百分点
旅游饮食服务及其他	１５，３５６，０６０．０３	９，８２２，５３９．４４	３６．０３	８．５２	１．２７	增加４．５８个百分点
合计	１，５１８，６１７，５５１．９６	８４５，０８７，１８７．８０	４４．３５	３．９２	－１５．１３	增加１２．５１个百分点