□本报记者 江沂 深圳报道

　欧美债务危机的余震还未平息，国内两个创新QDII产品却已经高调准备出海，由鹏华和诺安各自开发的投资标的为海外房地产信托基金（REITs）的QDII产品，不约而同地将宣传口号定位为“抄底海外房地产”。但中国证券报记者在与渠道及基民沟通后发现，此类产品若想在渠道卖出规模，还需要通过三重考察。

　第一重：

　收益是否受人民币升值影响？

　近一两周，人民币对美元汇率中间价屡创新高，破汇改以来纪录。而有市场分析认为，人民币汇率的弹性有望增强，这对于QDII的潜在持有者来说，是相对负面的消息。“人民币升值实际上是指对美元升值，对于其他货币而言有些则是贬值或者持平，目前市场上还有40%的REITs是美国市场以外的，在分地区配置的时候我们也会考虑货币因素，不会完全被动。”诺安收益不动产基金拟任基金经理赵磊表示。

　鹏华国际业务部基金经理裘韬则告诉中国证券报记者，“鹏华的创新产品主要投资于美国的REITs，未来会考虑对外汇风险进行对冲，必要时也可选择外汇远期等金融工具来规避相应的风险。”

　第二重:

　立刻入市能否抄到底？

　对比历史数据，今年以来欧美等发达国家的房地产市场的确处于历史低位，而国内也有相当一部分投资者已经开始国外房产投资之旅，但8月以来的欧美债务危机令市场更为担忧“二次探底”的来临，中国证券报记者在渠道处了解到，一些基民也因此对购买海外基金增加了几分担忧。“近期的行情是风险溢价上升造成的，也就是市场在公司盈利依旧非常健康的情况下出现估值压缩。”裘韬认为，目前美国市场大约处于2009年2月的水平，比2008年最为悲观时大约高出17%，但2008年市场底部是在多家机构倒闭的情况下出现的。他认为发生“二次探底”的概率相对较低，只有20%左右。

　赵磊认为，整体上讲，经济状况不佳可能会加大房地产市场的空置率，但美国已经表示至2013年都将维持低利率状态，宽裕的流动性有利于资产升值。

　第三重：

　能否跑赢国内CPI？

　由于国内CPI持续高企，担忧资产贬值是促成基民积极投资的最显著心理原因。有基民表示，“REITs可以跑赢美国CPI，那么能否跑赢中国的CPI呢？”“我们不能做出跑赢国内CPI的承诺，不动产周期在各个经济体各不相同。就现在而言，一些海外资产价格处于底部，而中国已经有了一定的泡沫。从成本收益来看，我认为投资海外资产相对更容易跑赢CPI。”赵磊表示。

　然而裘韬认为，REITs的收益分为两部分，一部分是租金收益，另一部分来自资产价格上升，在全球通胀背景下，REITs持有的商业地产不但本身将增值，租金水平也会随着通胀水平定期调高。长期而言，REITs仍然是较好的抗通胀产品。

　实际上，今年以来贵金属基金的高收益已经让基民尝到了海外投资的甜头，但是在目前的市场情况下，QDII产品能否继续热卖，或许将取决于基民对海外房地产的信心。

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