□本报记者 孟坚

　针对二三线城市的限购令已箭在弦上，一触即发。

　此前，一线城市的限购政策已取得成效。从限购令执行后的房地产市场特征看，交易量萎缩较为明显。翻看一下主要地产上市公司的业绩快报就能发现，部分房企二三线城市的销售量占比达到90%以上，而一线城市的销售量则陷入极度“深寒”。

　如果探究一下限购政策下的市场特征形成原因，投资、投机类的购买力退出市场以及改善类的住房消费被限制，或是新建商品住宅市场成交量萎缩的主要原因。再有，一线城市房价仍维持高位，对于普通民众来说买房还是遥不可及，即使有10%的实际降价也依然超出很多家庭所能承受的范围。对于很多低收入人群来说，商品住宅价格“稳中有降”意义不大，他们注定只能依靠政府的保障性住房来解决住房问题。刨除有能力支付高昂房价的投资类与改善类的购买力，以及根本无力支付如此沉重房价负担的广大中低收入人群，剩下既符合限购政策又有能力买房的家庭，是否能改变市场预期，还需要进一步观察。

　客观地说，政府政策干预是短期内即产生效果的最有效手段。但诸如限购、限贷政策能否从根本上扭转房价上涨的势头，或还要看其他诸多因素。首先，目前的房地产调控政策是否能够长期坚持执行。政府对楼市进行调控干预并非是中国独创的做法，有些高度市场经济的国家对住房问题也进行必要干预。例如，韩国和日本就有“一户一宅”的限购法律。如果限购政策能够长期得到坚定执行，可以想象的是，房地产市场供需平衡将会发生改变。房价调控目标是有可能实现的。其次，若要大规模将房价降至与普通民众家庭收入相匹配的程度，或需有房产去投资化的政策予以配合。

　中国社科院相关机构曾在上海做过一项专项调查，抽样调查了部分新建住宅的“空关率”。所谓“空关率”是指已经售出的住房无人居住与该楼盘总量之比。这项调查是以住户的水表、电表、气表是否转动为依据的。调查显示，不少新建楼盘的空关率达到30%，有的甚至达80%。虽然，目前尚未有权威部门对我国主要城市的空关率进行过统计，但可以确信的是各大城市中投资性空置房屋应不是一个小数目。如果能将这部分房源释放出来，必会对市场产生较大影响。在北欧国家，有地方政府规定，如果发现有房屋空置长期无人居住，政府有权强制性按规定价格出租给需要住房的家庭，并且租期长短由租户的实际需要而定。

　德国的经验也值得借鉴。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。并对投资者的房租收入征收25%的所得税。税收大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。在这一政策下，从1977年至今，德国房价年均上涨仅为2%，大大低于其国民的收入增长。

　下半年二三线城市实施限购政策，有望使这些城市的房价稳定下来，但着眼于房地产市场健康发展，在政策制定上或需通盘考虑、长远规划。